盱眙县微观房地产市场基本分析.docVIP

盱眙县微观房地产市场基本分析 盱眙县房地产板块划分 盱眙县商业发展现状 盱眙县商圈总结 整体商业围绕三心、二轴、四片区发展 目前主城区的商业相对较为成熟，但业种搭配过于单一过盛，缺乏多样性 从商业发展程度来看，盱眙的商业发展还处于起步阶段，城区内没有大型的综合百货商场，商业业态基本上都是沿街商铺，缺乏有效的规划和管理 盱眙县商贸商圈和国贸商圈两大片区很繁荣，片区周边相对萧条 2.3、盱眙县住宅发展现状 从整体的销售情况来看，2007年全县商品房实际销售面积为44.1万平米，其中住宅实际销售面积38.89万平米；从供应情况来看，近几年市场总的供应量将达到400万平米，如此大体量的商品房供应量使得盱眙房地产市场长期处于供大于求的局面。 盱眙房地产市场近几年发展迅速，尤其是从2007年开始，各项指标涨幅都比较大，同期面世的楼盘较多，竞争也更加激烈。市场住宅均价从2003年开始大幅上涨，2011年住宅成交均价达到2200元每平米。 盱眙住宅市场大体上可以分为三大板块：老城区板块、金源北路板块和开发区板块，目前以金源北路板块为主力板块。这一区域的多层销售均价达到了2600-2800左右，小高层的销售均价在2500左右，这一片区住宅价格也是目前盱眙县城的最高价。老城区的住宅项目主要集中在淮海东路和五墩西路一带，这一区域多层的销售均价在2400元每平米，小高层的销售均在2300元每平米。 住宅的供应和销售的主力面积都是100平米左右的中大户型，购房者的置业目的，基本上都是以自住为主，投资客很少，自住的比例占到购房群体90%以上，客群主要都是本地人为主。 从目前普通住宅市场的发展情况来看，住宅价格上涨的空间不大，基本上应该会维持在2500左右，并将持续相当长的一段时间。 2.4. 盱眙县居民居住和消费习惯及商铺投资调查分析 城中是盱眙县人口的主要聚集地，城东和城南亦是住宅群集地。当地人思想观念保守，心理距离小，即便再置业，大多选择目前居住地周边。 三－五口之家占一定比例，同时，一定数量的居民为近年由周边乡镇搬迁至城镇中心定居。因此，当地居民对家庭居住面积的心理及硬性要求较大，多在100－120平米。 当地多为三至四层的多层房屋，一定比例的居民对小高层建筑存在抗性；中间楼层是居民的主要意向楼层，抗拒顶楼；对车位认知度不高，多数人认为车子在自己的物业所在小区是可以免费停放的。这些与当地人传统的居住习惯、当地房产知识普及程度以及房地产发展的所处阶段有一定关系。 多数人购房的心理价位在30万以内，商业配套方面，多以物业周边有超市、学校等为佳。 电视、报纸以及宣传单页是当地人了解外界信息的主要途径，地产信息亦是如此。 房屋的价格、周边交通情况以及建筑质量是考虑重点，对于商业配套、人文景观、物业管理以及开发商知名度的低关注度又一次证明了当地房地产发展仍处于初级发展阶段。 2.4.1. 盱眙县居民消费习惯问卷调研总结 被调研者的年龄结构显示为中青年人群，20-40岁占比80%，该年龄层是家庭的中间层，在家庭决策上，意见起到决定性作用； 当地收入基数不高，1000元以下低收入人群与4000元以上高收入人群比例相同。 被调研者家庭月总收入集中在2000元上下，决定了当地整体消费支出上限。 家庭月消费性支出集中在1000元上下，这与所调研到的家庭月总收入状况相符。 经统计，月消费支出在1000-2000元的这类人群70%有子女，表明家庭在孩子身上的花销较高且固定。 盱眙家庭收入在1000元至2000元的占大多数，同样消费在1000-2000元更是占绝大多数，在这个区间的收入与消费都影响到了总体平均值，说明盱眙总体收入偏低，但相对消费却并不低； 此项目定位我们可以借汽车主题适当拔高，填补市场相对档次的空白，以引导消费为主，特别是引导开发当地潜在的高收入人群市场，拉开目前的高收入与消费不敏感比例。 当地消费主要还是集中在传统的餐饮，娱乐； 当地好的娱乐经营者十分缺乏，部分娱乐业态欠缺； 数码产品在当地居民期待拥有或改善的产品中占有一定比例。 当地居民人均拥有数码产品比例不高，对于购买数码产品的热情度没有购买电脑的热情度高； 产品本地化趋势不高； 南京是当地居民异地购物的首选；南京是盱眙县交通工具异地购买和维修的首要选择地 盱眙县交通工具的购买和维修以盱眙县本地消化为主 盱眙县当地居民出行主要以摩托和电动车做为主要交通工具 使用汽车作为日常交通工具的家庭比高与自行车其他略低于摩托和电动车 盱眙县居民未来计划购买的交通工具都以汽车为首选 2.5.盱眙县商铺投资调查分析 2.5.1 盱眙县商铺投资调查总结 经营者对项目所在地的认知为——汽配 经营者认为休闲娱乐功能为首要加入元素 项目商业销售价格均价在6000元/平米 项目租金在1.5元/天/平米 大多经营者都希望如在本