石家庄XX年市场分析.docVIP

石家庄2011-2012年房地产市场基本情况分析及预测报告 房地产门户-搜房网 2012-02-06 11:10:00 来源：石家庄市房地产协会? 窗体顶端 一、2011年房地产市场基本情况 （一）商品房上市供应及交易情况： 1.交易量情况 截止到2011年12月底，批准住宅预售项目125个，共计34777套，427.56万平方米。按面积计算，与2010年同期相比增加24%；商品住宅成交量。预售备案共计315.51万平方米，27346套，按面积计算，与去年同期相比，下降5%。 现房销售共计12.21万平方米，988套，按面积计算，与去年同期相比增加73%。 预售备案加现房销售合计：2011年为327.72万平方米，2010年为338.63万平方米，2011年商品住宅总交易量同比下降3%。 2.价格变化情况 2011年预售商品住宅均价为5164元/㎡，同比（4751元/㎡）上涨了9%，现房销售均价为4781元/㎡，同比（4788元/㎡）略有下降不足1%，由于现房销售量占总销量只有4%左右，比重很小，且价格变化极小，可以忽略不计，可以认为，商品住宅的价格总体上涨9%。 ? （二）商业营业用房销售同比分析 1.交易量情况： 2011年商业营业用房预售备案3315个项目中共计32.86万平米。2010年1287个项目，13.08万平米。 交易价格情况 2011年商业营业用房预售备案均价12911元/平米，2010年为12810元/平米，增幅为10%。 现房销售2011年均价为21249元/平米，2010年仅为9351元/平米，同比增长227%。 由于现房销售量比重很小，2011年只有2.53万平米，占总数35.39万平米的7%，2010年只有1.17万平米，占总数14.25万平米的8%。所以，在考虑商业用房价格变化时，应给予预售备案价格较大的权值系数。 经计算，2011年商业营业用房的均价应为21249×0.07+9351×0.93=13494.66元/平米；2010年均价为：12810×0.92+9351×0.08=12533.2元/平米。因此，商业营业用房价格变化为：同比增加10.8%。 （三）二手房住宅交易情况 1.交易量情况 2011年住宅二手房交易量为89.44万平方米，2010年为127.97万平方米，同比下降30%。 2011年二手房均价为4671.18元/㎡，2010年均价为4348.86元/㎡，同比上涨7%。 （三）结论：2011年是房地产市场调控年。调控的威力，在我市已显现出了明显的成果，主要表现在三个方面： 1.投资或投机性购房受到了遏制，商品住宅和二手房住宅成交量的下跌是明显的标志。下降幅度可以认为是投机或投资性购房的成分比例或是趋近比例。 从严格意义上讲，由于商品住宅和二手房住宅所占市场份额不同，所以，应该用加权平均方法计算交易量下降幅度。 2011年商品房住宅交易量为327.72万平方米，占总量的79%，二手房住宅89.44万平方米，占总量的21%，所以二者的权值系数分别为0.79和0.21，按此方法计算，商品住宅交易量下降7.79%，按其在交易总量的79%计算降幅为3.95%，二手房住宅为6.3%。二者相加，总降幅为10.25%。 如果不用加权平均，降幅则为（5%+30%）/2=17.50%。 所以用动态分析，我市房地产市场成交量下降幅度在10%-17.5%之间，符合市场交易过程中受遏制的投机或投资性购房成分的比例实际。 2.价格在悄悄上涨，但涨幅明显下降，达到了市政府预定控制目标。 国家统计局公布的70大中城市价格指数，我市同比为104，即涨幅同比增加4%。 根据我市的统计，商品住宅涨幅为8%，二手房住宅涨幅为7%，按加权平均法计算，实际涨幅为7.84%。这一数据，在协会年终走访20家房地产开发企业和代理机构的调查中，得到了印证。总体没有超过10%，达到了政府限制涨幅的调控指标。 另外，涨幅的变化，实际是从6月份开始显现的，5月份之前，因调控呼声较高，舆论造势强大，房价处于下降态势，1-5月，下降0.66%，5月份之后，又逐渐上升。分析原因，主要是这期间高质量的楼盘开盘数量多，占比重大，如中山华府、恒大雅苑、万达广场、原河名墅等项目，提高了房屋均价。其次是由于对市场监管力度的加强，违规销售项目受到查处，致使可供房源相对减少，购房者为减少风险，宁可承认相对高的房价，也选购手续齐全、品质高的房屋。 3.调控成果的另一表现是，投资性购房的资金流向转到了商业地产。 2009年，我市商业性经营用房均价为7767元/㎡，当年成交13.11万平方米，2010年价格上升到12452元/㎡，涨幅为60.32%，成交量却增到17.35万平方米，增幅为32.23%；2011年均价升至12911元/㎡，到12月份，交易量为