社区商铺研究成果报告.docVIP

2008年9月22日 目 录 一、概述 3 1、目的 3 2、调查解析 3 3、业态分类划分 3 二、商业调查结论及建议 4 1、基本情况 4 2、产品方面 4 3、经营方面 4 4、市场与投资机会 5 三、商业市场数据分析部分 5 1、总体基本情况 5 2、分项混合交叉数据分析 6 2. 1 不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况 6 2. 2 不同商业特征下的售价、及租金水平差别 7 2. 3 不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况 8 2. 4 商铺的租金与售价比（即租售比） 9 2. 5 商铺售价与住宅售价比（即商住价比） 9 2. 6 住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积） 10 3、商铺建筑空间结构设计特点 11 3. 1 面积增减 11 3. 2 增加附加值及完善功能的做法 11 3. 3 创新方面 12 4、对商铺开发过程中风险的思考和借鉴 12  一、概述 1、目的 本次分析报告主要是掌握昆明市社区型商铺开发及销售情况，为公司地块投资决策提供依据。 2、调查解析 本次社区商铺的调查范围选取主要分为：北片区、东片区、西片区、南片区、二环路内片区。区域划分与住宅区域划分一致。调查时间为2008年6月至2008年9月，部门在对社区商铺选取时，采用的是抽样调查法，即在同一个区域内分点抽取新近的、及老的成熟社区同时进行调查。 社区型商铺：小区商铺临近城市主干道。 邻里型商铺：小区商铺临近支路、或与其他小区相连的社区道路。 租售比：小区商铺年租金与商铺售价的比值，该比值在估价法中是收益期限为无限年的收益率。 商住价比：小区商铺售价与该小区住宅售价的比值。 户均商铺面积：小区商铺建筑面积与小区住宅户数的比值。 3、业态分类划分 本次调查对商铺的经营业态进行了分类： （1）、食杂店（以烟、酒、饮料、食品为主，柜台销售） （2）、便利店（以日常小百货、食品为主，自选，100㎡以下） （3）、专业店（烟、酒、蜂蜜、化妆、奶品、水果、药店、服装、书、音像碟，以销售上述某类商品为主，专业性、品种丰富、选择余地大） （4）、建材、五金（装饰、装修用品、五金器材） （5）、餐饮（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕点，一般当堂服务） （6）、休闲娱乐（棋牌、健身、按摩） （7）、美容、美发 （8）、其他服务（网吧、干洗、中介、水站、音像租赁、冲洗、复印） （9）、医药（药店、诊所、医院） （10）、金融、邮电 （11）、购物中心（包括超市、专业店、专卖店、饮食等） （12）、超市（食品、生鲜、日用品，自选，规模较大，6000㎡以下） 二、商业调查结论及建议 1、基本情况 根据本次商业抽样调查的统计计算可得：商铺总供应为557988㎡，总供应量：6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%，社区商铺市场呈现供需两旺的态势。 昆明市的整体商住价格比为2.793的数值，特别是北片区数值最高达3.071，从北片区商铺销售消化率最低和经营情况较一般，而且租金水平较低，从租售比4.71%来看，也是5个区域的最低值，因此可判断北片区商业开发过热，价格偏高，新增的供应量需要市场通过较长时间来消化吸收，价格未来走高的可能性较小。 2、产品方面 小区商铺多数设计了独立的卫生间，老式的铺带住结构商铺配套有厨房，其他新开发的商铺很少有厨房设计；卫生间的配套已经成为一种基本需求。 商铺的规格（面宽、进深）对商铺的租金单价关联性不强，因为商铺的不同规格对经营业态的适应能力较强，总有适合的承租人，所以不同规格商铺对租金单价的影响不大。但内部结构的合理性（即对空间形状、通畅性、使用功能的保障程度），对租金售价以及销售性和出租性的影响较大。 3、经营方面 在临街商铺中，基本不具备购物中心和超市经营的场地条件，目前此类业态几乎是空白，是因为：购物中心和大型超市需要有很强的外界环境支撑（人口密度和数量、商业集中度）。 从调查结果来看，邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。而作为社区型商铺，因为临近主干道，通达性、及可视性较好，消费辐射区域大，消费需求旺盛，从而决定了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高，在同等入住率情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。 商铺经营业态，在入住率30%时，出现较多的业态是建材、五金。当入住率在70%左右，空置率降到40%以下，商业经营业态进入稳定期，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，呈现多业态并存。 就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平随空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度