祥隆集团山东埠岚改造项目专项市场调研报告.docVIP

祥隆集团埠岚改造项目 专项市场调研报告 凌峻地产（中国）有限公司 目 录 第一篇 市场调查概述 4 一、市场调查序言 4 二、市场调查目的 4 三、市场调查方法 5 第二篇 烟台城市宏观环境 7 一、烟台市现状：山东省第三大城市 7 （一）、烟台简介 7 （二）、烟台的各项主要社会指标 9 （三）、烟台市2006年各项主要经济指标排名均排全省前列 11 二、烟台城市未来发展规划 18 （一）、市政总体规划 19 （二）、经济规划 20 （三）、城市建设 20 第三篇 烟台未来商业规划 23 一、烟台市市区商业网点发展规划原则以及定位 23 （一）、烟台市市区商业网点发展规划原则 23 （二）、烟台商业网点发展定位 24 二、烟台市商业网点布局规划 27 （一）、商业网点规划思路和发展目标 27 （二）、市、区、社区商业功能区及邻里商业规划 29 （三）、大型商业零售网点规划 35 （四）、商业街规划 38 （五）、商品交易市场体系规划 39 第四篇 烟台市商业市场现状及发展分析 42 一、烟台市商业发展历程 42 小结：烟台市商业特征 45 二、烟台市主要商圈调查分析 45 （一）、南大街商圈 47 1、商圈内主要商业项目调查分析 48 （1）、振华商厦 48 （2）、南大街购物城 52 （3）、北大西街 54 （4）、时代广场 55 （5）、百盛购物中心 56 （6）、第一大道 58 （7）、阳光国际购物广场 60 （8）、振华购物中心 61 2、商圈内业态组成及体量比例分析 62 （二）、青年路商圈 65 1、商圈内主要商业项目调查分析 66 （1）、东方巴黎 66 （2）、烟台三站批发市场 70 2、商圈内业态组成及体量比例分析 71 3、青年路商圈特征总结分析 72 （三）、幸福商圈 73 1、商圈内主要商业项目调查分析 74 2、商圈内业态组成及体量比例分析 76 3、幸福商圈特征总结分析 77 三、业态调查分析 78 （一）、大百货 78 （二）、超市 78 （三）、家居建材市场 80 （四）、数码/通讯市场 80 第一篇 市场调查概述 一、市场调查序言 凌峻公司埠岚改造项目专项市场调查小组于2007年12月1日－12日对烟台市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 埠岚项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究： 一、烟台市城市宏观环境； 二、烟台市、莱山区城市规划； 三、烟台市、莱山区商业市场现状及发展趋势； 四、烟台市、莱山区商业网点规划； 五、竞争对手及市场潜在供应量分析； 六、烟台市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查； 七、莱山区人群分析； 八、项目区域环境及地块调研； 九、主要目标消费者调查； 十、媒体调查。 本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。 二、市场调查目的 本次对烟台市、莱山区进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、莱山区商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及莱山区商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 为此，我司组成了专业调研小组对烟台市及莱山区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与莱山区的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。 三、市场调查方法 （一）、资料搜集 1、发展商协助提供 主要内容包括项目所在地块资料、项目远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，主要是商业方面的。 2、文献资料及网络搜集 搜集有关烟台市及莱山区宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况尤其是商业市场等相关资料。 （二）、实地走访调查 主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块、主要商圈及项目周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。 （三）、深度访谈 1、与发展商领导、主管及市场部人员座谈 由凌峻公司市场调查小组就预先准备的问题与发展商领导、主管及市场部人员进行深度访谈，初步交流商业市场看法、观点。 2、对目标消费者访谈 采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供