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邢台万峰项目（暂定名） 前期策划报告 2008年2月 北京中联行（中国）不动产顾问机构 邢台万峰项目（暂定名）前期策划报告 PART I 本体篇——项目发展战略研究 NO.1 项目自身条件分析及SWOT分析 NO.2 项目应对解决方案 NO.3 总体市场思路研究 PART II 定位篇——项目市场定位 NO.1 项目总体市场战略 NO.2 项目市场及形象定位 NO.3 项目价格定位 NO.4 项目客群定位 PART III 营销篇——项目总体营销策略 NO.1 项目整体营销思路 NO.2 项目营销推广策略 NO.3 项目各排期及计划 NO.4 项目媒体组合及选择建议 NO.5 项目阶段推广细案 PART IV 销售执行篇———项目销售执行策略 NO.1 项目总体操盘思路 NO.2 项目推盘策略及计划 NO.3 项目销售策略 NO1. 项目自身条件分析及SWOT分析 NO2. 项目应对解决方案 NO3. 项目总体市场思路研究 NO1. 项目自身条件及SWOT分析 项目自身条件分析 项 目 四 至： 项目北至北二环，南至盛世公馆北部，西至钢铁路，东至爱民路，占地200亩。 周边资源优势：项目位于邢台市西北城市未来发展核心带，上风上水； 属于未来市政府所在地，增加了项目的潜在购买人群； 临近北二环、钢铁路，地理位置极其优越，交通便利； 周边商业设施（银行、餐饮、医院）等配套逐渐完善。 项目SWOT分析 SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。 SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths），是该项目与竞争对手相比在某些方面所具有的对方不可模仿的独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。 因此，我们找出本项目客观存在的主要内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses），以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。 根据上述对各方面的综合分析，得出本项目的SWOT分析： 优势分析 劣势分析 [区位优势] 位于邢台西北区域，城市发展方向，未来居住趋势看好； [地块优势] 项目地块相对整体平整、方正，利于规划； [居住优势] 项目周边已建、在建项目逐渐增多，利于营造良好的居住、生活氛围； [教育优势] 项目周边学校较多，教育文化氛围良好。 万峰公司在邢台未曾涉及过高端住宅物业的开发与销售，在认可“名牌开发公司”的邢台市场，本项目在日后的销售过程中，也须不断提升万峰企业的品牌美誉度，取得更多潜在客户的认可，进而促进楼盘的顺利销售。开发商口碑尚未在当地市场形成 项目总价的拔高使得项目有效购买人群较少。 机会分析 风险分析 [区位发展机会] 项目位于市政发展重点区域，将给项目带来较大的发展空间； [市场发展机会] 项目周边住宅市场整体发展趋势较好，有利于项目的销售；根据项目定位，项目整体档次定为较高，各区块的分区、定位明确，整体可操作性强。 市场的潜在供应量较大； 政府对于房地产市场的政策； 总体市场购买力有限，项目的高品质高价格造成消化速度较慢。 NO2. 项目应对解决方案 针对项目总价的拔高使得项目有效购买人群较少的应对解决方案： SO 通过营销手段（针对性的营销策略）使得项目的有效到达率较高； WO 及时成交原则，在销售部现场营造出强有力的卖场氛围，促使客户做出购买决定； ST 大客户推广、专场推介会、圈层营销等推广手段的运用，把软性宣传和品质化社区诉求结合起来； WT