金石地产XX年11月盐城商业市场调研报告.docVIP

盐城商业市场调研报告 2010年11月 商业地产的概念 商业地产定义 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，商业地产是一种结合体，具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性极强。此外住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在4：1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。 2. 商业地产的利益主体 在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成，各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。 商业地产在中国 商业地产的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州开始，并逐步蔓延到全国。随着近几年中国房地产业的持续升温，商业地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。 由于商业地产远比住宅地产的操作要求更高，所以虽然参与开发的很多，但能够坚持做商业地产且比较开展比较成功的仅有大连万达、宝龙地产、世纪金源、中粮地产等，这些为数不多的企业基本都是在资金储备、专业人才方面具有很大优势的全国性商业地产开发企业。 商业地产投资方式的分类 目前商铺投资运作方式主要有返租式、出租式、自营式三种：返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的租金回报，投资者无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者；出租式是指投资者在投资商铺后转而出租给其他经营者，供其他经营者经营获利，投资者无需参与经营管理，只需每年收取租金即可，这种方式受周边区域市场的影响较大，需要投资者在对市场发展潜力认识上具备更好的眼光；而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经营管理，收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求。 二、盐城现有商业概况 根据盐城商业网点规划，市区将形成“一主、四次”的商业空间布局，即一个市级商业中心，四个区域商业中心，另有3个在建商圈，并同时建设若干商业特色街区。 盐城“一主四次”商圈分布列表 商圈 位置 核心商业 与市中心的距离 商圈定位 存在问题 铜马商圈 市中心 百货大楼、商业大厦、金鹰、乐天玛特 0 盐城中心商圈 商业升级，提升配套 招商场商圈 老城北偏东 招商场、四季服装城、悦达酒店、瀛洲宾馆 2公里 盐城小商品批发市场 商业升级，提升配套 大庆路商圈 老城南部 家乐福、鸿基电脑城 0.8公里 老城区新型综合商圈 过于分散，缺乏整合 盐渎商圈 新城区 盐渎公园周边 东进路餐饮街、水街 3.2公里 新城区特色商圈 招商不力，人气不足 世纪大道商圈 新城区南部 红星美凯龙 4.8公里 专业市场 与西环路的竞争 铜马商圈 商圈概况 商圈名称 铜马商圈 主力客户 全市家庭 商圈描述 商圈级别 全市最核心商圈 聚集度 较集中 以城市中心区的建军路、解放路两侧及其 延伸范围，基本形成了以建军路为主干， 以商业大厦、金鹰国际汇金广场、人民商场以中茵·海华广场购物中心等为主要节点。 目前城市中心（建军路）商圈，商业氛围 最成熟，目前的租金也是所有商圈中最高。 商圈基本功能 综合 经营水平 较高 距项目距离 3公里 交通 略微拥堵 日均人流量 5万 政府关注度 支持全面 消费者组成 全市家庭 未来发展趋势 传统商业改造 区域商业分类 业态 商家 百货商城 金鹰百货、商业大厦、盐阜人民商场 大型超市 乐天玛特 商业街 建军中路商业街、希沧商业街、鑫天地商业街 步行街 华兴路步行街 专业卖场 苏宁电器、国美电器 沿街商铺 毓龙路、迎宾路、人民路 区域商业状况一览表 建军中路 解放路 迎宾路 人民路 毓龙路 业态 商场、超市、手机电器等专业卖场、连锁餐饮… 时尚类服饰、婚纱摄影、鞋帽、餐饮为主 电脑数码及周边