银海贵阳北京路项目定位报告（下）.docVIP

（四）童话故事园 1、经营方式：租赁给家专业公司经营2、区域位置和规划面积 1）3楼，面积约200 m2。 ） 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shopping mall，需要各种专业店的入驻。图书城是经营图书的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。 项目整体运营的要求。将其设置在本项目的3层，与主题百货、精品步行街形成错位经营，极大提升和丰富项目经营商品品类的齐全性，并在本项目的中部形成主题鲜明的购物主题，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在贵阳市具有较大的竞争优势。 贵阳市是一个历史文化古城，有着浓厚的文化消费气息。 是本项目主要的购物功能之一。 3、物业产权：物业自留4、收益方式 1）收取固定租金 2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。进行资本运作。 5、参考目标品牌：席殊书屋、新华书店等。 6、目标客层1、经营方式：引进1家国内知名的卖场。 2、区域位置及面积规划 1）设置在项目，面积约000 m2。 2）依据 shopping mall，需要各种专业店的入驻。作为专业性强的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求，满足消费者的消费需求。 选址的要求。作为专业店经营，在选址上特别注重项目的交通条件、通透性、营业面积等因素。一是由于经营的商品专业性强，消费者大部分是有目的选购，二是由于经营商品的物理特性要求（单件商品体积大）以及商品进出量大。 店专业性强，人气很旺，将其设置在本项目的，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在市具有绝对的竞争优势。 3、物业产权：用于整体租赁。 4、收益方式租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。 5、参考目标品牌：、等。 6、目标客层的客层。 （一）品牌快餐 1、经营方式：引进家国际著名的快餐品牌店 2、区域位置和规划面积 1）分布在项目层，面积约100 m2； 2）依据 shopping mall，国际著名品牌快餐是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 品牌快餐的选址要求。国际著名快餐在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 项目整体运营的要求。各个品牌快餐对项目内位置的要求不尽相同，如肯德基、麦当劳要求有独立的门面，而永和豆浆、德克士等品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌快餐店根据整体项目运营情况，将其分布于不同楼层。这样也可以使品牌快餐的人流与各层共享。对整个项目的人气提升有一定作用。 3、物业产权：物业自留 4、收益方式 1）收取固定租金。 2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。 3）进行资本运作。 5、参考目标品牌：麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆等。 6、目标客层 （二）特色餐饮 1、经营方式：引进国内、外知名的各种风味小吃。 2、区域位置和规划面积 1）设置在F，面积00㎡。 2）依据 shopping mall，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少。 F，可满足大卖场顾客的休息、进餐需求。同时也可聚集人气。使进入大卖场购物的顾客能够在购物中心内停留更长的时间。 3、物业产权：物业自留 4、收益方式 1）收取固定租金。 2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。 3）进行资本运作。 5、目标客层 （三）中高档大型特色餐厅 1、经营方式：引进—2家国内中、高档餐饮品牌连锁店 2、区域位置和规划面积 1）分布在，面积约000-5000 m2。 2）依据 shopping mall，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少，因此中、高档品牌餐厅在业态组合上不可缺少。 品牌餐厅安排在4F，有一个相对较为独立的空间，对环境要求较高。它的营业时间与项目购物中心部分产生错位，因此需要单独通道。将品牌餐厅设置在F可满足多方面的要求。 3、经营定位： 高档：海鲜、鲍翅 4、物业产权：物业自留 5、收益方式 1）收取固定租金。 2）通过经营提升物业价值，实现物业升值。 3）进行资本运作。 6、目标客层 1、经营方式：引进国内、外中高档品牌专卖店 2、区域位置和规划面积 （1）沿室内步行街设置）依据 shopping mall的一大特点。品牌店的进场可以保证本项目物业的保值和升值，以利于正常投资回报，并对提升项目形象具有积极作用。 品牌店的面积与整个项目的面积应形成一定比例，本项目整体面积约为10万m2，结合本项目的整体面积及布局，现将品牌店设定为2万m2左右。 4、经营范围：服饰、鞋帽、化妆品、药、茶、保健品、饰品等。 5、目标客层：目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体、时尚消费群体。 七、大型休闲娱乐区 1、经营方式：引进3-4家左右休闲项目。 （1）