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镇江市房地产市场调查报告 一、镇江市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 镇江市土地面积为3843平方公里，其中市区1082平方公里（2002年以前市区不包括丹徒县，土地面积仅为333.2平方公里）。 2003年末，全市户籍人口267.19万人，比2002年增加0.06万人，增长0.02%，全市人口密度695.3人/平方公里。其中，市区户籍人口100.51万人，增长0.47万人，增幅0.5%，人口密度929人/平方公里；市区户籍家庭户为36.83万户，户均人口2.73人/户（计算值）。2003年，全市外来人口20.4万人，占全市户籍人口的7.6%，其中市区外来人口12.6万人，占市区户籍人口的12.54%。2004年，镇江全市户籍人口为267.21万人，只比2003年增加了0.02万人，人口增长速度相当慢。（2004年为快报数据，下同） 2003年，镇江全市地均产值为1675万元/平方公里，同比增长14.86%。2004年，根据初步统计，全市地均产值为2030万元/平方公里，增长21.38%，低于同期长三角地区16个城市地均产值的平均水平。 二、宏观经济的基本发展情况 1997~2000年，镇江市国民经济发展比较平稳但略显缓慢，年增长速度不超过10%，到2001年以后才加快了发展速度，国内生产总值连续4年保持两位数的年增长率。2003年，镇江市国内生产总值为643.56亿元，比上年增长14.86%。2004年实现国内生产总值781.16亿元，同比增长21.38%，是近10年来镇江市国民经济发展最快的一年。 2004年的国民经济三次产业中，第一产业增长相当快，全年增加值为66.53亿元，增幅达104.14%；第二产业虽仍占据主导地位，但其增长速度明显下降很多，当年创造增加值393.96亿元，同比略增7.37%，占全市国内生产总值的50.4%；同期第三产业的增加值为286.69亿元，增幅为17.48%，占全市国内生产总值的36.7%。 2003年，镇江市人均GDP为24089元，同比上升14.61%；2004年人均GDP为29235元，增长21.84%，人均GDP值远高于扬州、南通、泰州等城市。 表一 1995~2004年市增长情况 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值 285.86 335.11 360.54 390.56 416.51 452.03 502.66 560.30 643.56 781.16 比上年增加 17.23 7.59 8.33 6.64 8.53 11.20 11.47 14.86 21.38 第一产业增加值 33.62 36.43 31.62 32.03 31.71 32.20 33.44 34.66 32.59 66.53 比上年增加 8.36 -13.20 1.30 -1.00 1.55 3.85 3.65 -5.97 104.14 占比重 11.76 10.87 8.77 8.20 7.61 7.12 6.65 6.19 5.06 8.5 第二产业增加值 161.62 187.43 203.37 217.68 230.86 250.33 277.82 313.13 366.93 393.96 比上年增加 15.97 8.50 7.04 6.05 8.43 10.98 12.71 17.18 7.37 占比重 56.54 55.93 56.41 55.74 55.43 55.38 55.27 55.89 57.02 50.4 第三产业增加值 90.63 111.25 125.55 140.85 153.94 169.50 191.40 213.11 244.04 286.69 比上年增加 22.75 12.85 12.19 9.29 10.11 12.92 11.34 14.51 17.48 占比重 31.70 33.20 34.82 36.06 36.96 37.50 38.08 38.03 37.92 36.7 资料来源：镇江统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：镇江统计年鉴（2004年为快报数据） 图2 2004年镇江市三次产业占国民经济比重状况 资料来源：统计部门快报数据 2003年，镇江市固定资产投资额为237.1亿元，比上年增加51.56亿元，增幅为27.79%，连续两年增幅超过20%。其中，房地产开发投资额32.29亿元，增长63.08%，占固定资产投资总额的13.62%，比重较2002年上升2.9个百分点。 根据初步统计，2004年镇江市固定资产投资320.52亿元，增长35.18%，增长速度再次加快。其中，房地产开发投资