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横沥怡景 销售前期工作安排 2007年5月28日销售规划建议 根据中原的经验，商业规划对商业销售及招商来说，同地段、定位一样重要，所以我们全盘考虑，对本项目商业规划作如下考虑： 销售规划要点 将部分首层为一分为二，面积变小，总价低，制造哄抢效果。 分割后提升小铺单价，拉高项目总体单价，增加销售总收入。 增加二层商铺展示性，加快二楼铺销售速度。 规划主题餐饮区，先招商先旺，加快销售速度。 增加有效商业销售面积，提高商业价值。 三楼铺位先租后售，根据招租情况确定申报预售方案。 销售规划建议 项目1至3栋首二层规划 首二层作复式铺销售 首层每间一分为二，靠小区为小铺，每间小铺再一分为二。 两头铺位展示性好、位置佳，作为高价铺热拉高整体价格。 规划后，所有厕所位全部上移。 项目5至6栋首二层规划 首层每间一分为二，靠小区为小铺。 将原首层厕所位改成铺位，增加销售面积，同时避免隔断商 业气氛。 两头铺位展示性好、位置佳，作为高价铺热拉高整体价格。 规划后，所有厕所位全部上移。 加装两条直上二楼的景观扶手梯。 二楼围栏采用缕空及通透玻璃材料，增加二楼铺面展示性。 二楼铺位可按现状报预售、销售，重新规划出租。 项目7栋首层规划 首层每间一分为二，靠小区为小铺。 规划后，所有厕所位全部上移。 项目8、9栋首层规划 按现状进行销售 幼儿园首层规划 将幼儿园首层内街铺规划成配套商业进行销售，分成19间， 建筑面积约685㎡，实用率95%以上。 会所首层规划 将会所首层内街铺规划成配套商业进行销售，分成16间， 建筑面积约559㎡，实用率95%以上。 租售策略 总体安排 统一定位，全商铺集中销售，招商后置 统一定位——进行业态功能统一定位，利于销售和掌握销售节奏，增加招商成功率。 全商铺集中销售——因规划后本项目商铺总货量不多，铺位面积较小，应掌握市场时机，全商铺集中推出，预计一次性完成销售率85%左右。 招商后置——本项目招商难度较大，销售难度较小，故先销售后招商。 价格策略 按照规划后的商铺格局，可利用两头铺们和5、6、7栋首层外街铺拉 高价格。 按照中原营销方案和良好市场情况进行销售，预计可实现总体销售均 价：15000元/㎡，销售总额：2.3亿元。 区域 可售面积（㎡） 均价 （元/㎡） 数 量 实用率 销售总价 （元） 主流面积 区间 总价区间 （元） 1-3栋首二层外街铺 5518 13000 28 95%183 2379000 1-3栋首层内街铺 648 17500 20 95%36 630000 5-6栋首层外街铺 1719 21000 28 95%55 1155000 5-6栋首层内街铺 621 17500 23 95%27 472500 5-6栋二层 2728 9000 23 80%68 612000 7栋首层外街铺 965 22000 17 95%61 1342000 7栋首层内街铺 324 17500 9 95% 5670000 36 630000 7栋二层 411 9500 5 80% 3904500 82 779000 8-9栋首层外街铺 1409 19000 30 95%45 855000 幼儿园首层内街铺 685 17500 19 95%36 630000 会所首层内街铺 559 17500 16 95% 9782500 36 630000 合计 15587 15009 218 \ 233938000 \ \ 销售方式 认筹+排序选铺 即：客户交付一定数额的定金（初定5000元），即可获得一个认购筹码号，凭该筹码号在正式发售时可在销售现场换一个顺序号，即可进入正式排序选铺的阶段；放弃认购权，定金不可退还。 开盘当日凭号先进行优先认购，之后售搂处现场直接认购 开盘当日解筹方式根据最终收筹情况而定。 销售模式建议 项目总货量为218套，其中一楼铺162套，占总铺位的74.3%，带二楼铺56间，占总铺位的25.7%，具体详细情况见下表。 区域 可售面积（㎡） 比例 数量 （套） 比例 销售总价 （元） 比例 1-3栋首二层外街铺 5518 35.40% 28 12.84%30.66% 1-3栋首层内街铺 648 4.16% 20 9.17%4.85% 5-6栋首层外街铺 1719 11.03% 28 12.84%15.43% 5-6栋首层内街铺 621 3.98% 23 10.55%4.65%