长沙中高端住宅物业市场供需状况研究.docVIP

4. 长沙中高端住宅物业市场供需状况研究 【调研概述】 本章节通过抽样中高端住宅物业、主要竞争项目及未来竞争情况的分析，旨在探询长沙中高端住宅发展的特征及趋势，寻找项目在市场竞争中所处的环境，为项目开发方向选择提供市场依据。 【抽样说明】 采取分类抽取长沙中高端住宅市场具有代表性或典型性的项目，具体抽样方式及抽样个案如下： 类型 类型界定及抽样标准 抽样楼盘 普通型 以普通物业（多层、小高层、高层）开发为主，销售价格位居长沙同类物业前列 长沙奥林匹克花园 融科·三万英尺 阳光100国际新城 绿城·桂花城 纯别墅 以别墅（独栋）、类别墅（联排/双拼、叠加等）为开发物业，档次及影响力较强 保利·阆峰云墅 绿城·青竹园（一期） 星语林·汀湘十里 复合型 以普通物业、别墅、类别墅及其它（商务）等进行多元组合开发，临近本项目、区位及规模类似、具有较强市场影响力 美洲故事 比华利山 托斯卡纳 同升湖·白竹水乡 南山·苏迪亚诺 藏珑·湖上国际社区 碧桂园·威尼斯城 卓越·蔚蓝海岸 岳麓山公馆  4.1中高端住宅市场供应结构性特征分析 4.1.1布局结构 抽样中高端住宅项目分布图 4.1.2规模结构 抽样中高端住宅物业·规模指标·对照表 类型 楼盘名称 总占地 （亩） 总建面 （万方） 容积率 总户数 绿化率 车位 普通型 长沙奥林匹克花园 516 55 1.99 2810 50% － 融科·三万英尺 60 19 4.5 1528 40% － 阳光100国际新城 989 100 1.5 6500 40% － 绿城·桂花城 263 25 1.3 1500 50% － 纯别墅 保利·阆峰云墅 583 20 0.35 372 65% 一期745 绿城·青竹园（一期） 1000 14 0.25 280 70% 560 星语林·汀湘十里 824 31 0.67 一期373 40% － 复合型 美洲故事 800 60 1.0 2500 42% － 比华利山 1500 120 0.8 333 60% 一期502 托斯卡纳 270 20 1.03 889 86% 一期150 同升湖·白竹水乡 1013 33 0.52 1837 65% 1217 南山·苏迪亚诺 502 32 1.05 2146 50% 1331 藏珑·湖上国际社区 1500 87 1.5 6000 40% － 碧桂园·威尼斯城 2700 96 0.55 4292 61% 900 卓越·蔚蓝海岸 558 45 1.56 2942 43% 3026 岳麓山公馆 638 20 0.55 700 70% 912 ◆长沙中高端物业多以500亩、30万方以上的规模性开发为主。 抽样中高端住宅物业·占地规模·对照 抽样中高端住宅物业·建筑规模·对照 据统计，长沙地产开发中500亩以上的项目超过20个，地产规模性开发特征显著。从中高端物业开发看，开发规模也多在500亩以上，尤其是800-1500亩之间的项目最为普遍。建筑规模方面，中高端物业以30万方以上居多。 ◆长沙中高端物业容积率相对较低，多在1.5以内。 抽样中高端住宅物业·容积率·对照 抽样中高端住宅物业·绿化率·对照 长沙地产开发容积率控制得相对较低，中高端物业多控制在1.5以内，与绿化率指标相互对应，表现出城市对居住环境和居住空间提出了较高的要求。  4.1.3产品结构特征 4.1.3.1建筑风格 ◆中高端物业多以北美和欧式风格为主，产品风格呈现多元化、细分市场发展趋势。 抽样中高端住宅物业·建筑风格·对照表 类型 楼盘名称 现代 中式 日式 北美 欧式 欧式 法式 地中海 西班牙 澳洲 普通型 长沙奥林匹克花园 √ 融科·三万英尺 √ 阳光100国际新城 √ 绿城·桂花城 √ 纯别墅 保利·阆峰云墅 √ 绿城·青竹园（一期） √ √ √ 星语林·汀湘十里 √ 复合型 美洲故事 √ 比华利山 √ 托斯卡纳 √ 同升湖·白竹水乡 √ √ 南山·苏迪亚诺 √ 藏珑·湖上国际社区 碧桂园·威尼斯城 √ 卓越·蔚蓝海岸 √ 岳麓山公馆 √ 长沙中高端物业开发以北美、欧式风格为主，这主要体现在别墅、类别墅及花园洋房等价值属性相对较高的项目开发中。随着市场竞