长沙家园策划报告.doc

第一章 宏观研究 4 一、长沙市宏观经济背景 5 二、2003、2004年相关重点政策、法规盘点： 6 三、长沙房地产开发商及楼盘数量： 7 四、长沙市历年房地产状况指标： 8 1、1997年—2003年长沙市房地产开发及商品房销售主要指标： 8 2、1996—2003长沙市城市缺房户情况（单位：户）： 13 五、长沙市2004年1—9月房地产开发经营情况： 14 1、房地产开发完成投资（按构成分）： 14 2、房地产开发完成投资（按用途分）： 15 3、房地产开发完成投资（按项目地点分）： 16 4、房地产开发房屋施工面积(按用途分)： 17 5、房地产开发房屋施工面积(按区域分) 17 6、房地产开发房屋竣工面积（按用途分） 19 7、房地产开发房屋竣工面积（按区域分）： 19 8、房地产开发房屋新开工面积（按用途分）： 21 9、房地产开发房屋新开工面积（按区域分）： 22 10、房地产开发房屋销售面积（按用途分） 23 11、房地产开发房屋销售面积（按区域分） 23 12、房地产开发房屋预售面积（按区域分）： 25 13、房地产开发房屋空置面积（按用途分） 26 14、房地产开发房屋空置住宅详情 27 六、长沙市房地产市场发展趋势判断 28 1、长沙市房地产开发热点区域迁移 28 2、长沙房地产开发商生存状况探讨 28 3、长沙楼盘集约化规模开发，房地产开发产业化 29 4、长沙房地产市场商品房价格晴雨表 29 5、长沙房地产各类型物业开发配置比例 29 6、长沙房地产业处于健康平稳发展或高速发展局面结论 30 第二章 市场调查、分析 31 一、长沙市房地产分区域调查、分析 31 雨花区： 31 一、区域介绍： 32 二、区域楼盘示意图： 34 三、区域楼盘统计表： 35 四、区域房地产分析： 47 五、结论： 53 芙蓉区 54 一、区域介绍 54 二、楼盘示意图 55 三、区域楼盘统计表 56 四、区域房地产分析 64 五、结论： 74 天心区 75 一、区域介绍 75 二、区域楼盘示意图 77 三、区域楼盘统计表 78 四、区域房地产分析 83 五、结论 90 开福区 91 一、区域介绍 91 二、区域楼盘示意图 92 三、区域楼盘统计表 93 四、区域房地产分析 98 五、结论 106 岳麓区 107 一、区域介绍 107 二、区域楼盘示意图 109 三、区域楼盘统计表 110 四、区域房地产分析 116 五、结论 122 星沙区 123 一、区域介绍 123 二、区域楼盘统计表 124 三、区域房地产分析 126 四、结论 134 二、以价格区域分类商品住宅情况分布 135 三、别墅市场调查、研究 139 1、长沙市别墅楼盘调查 139 2、潜在别墅楼盘： 142 3、可比性其它类型楼盘调查、分析： 145 四、典型楼盘调查、研究： 156 第三章 本项目研究及发展建议 184 一、本项目地块SWOT分析： 184 1、优势： 184 2、劣势： 185 3、机会： 185 4、威胁： 187 二、项目区域、板块竞争市场预计、分析： 187 1、本项目区域竞争（岳麓区）： 187 2、本项目板块竞争： 188 三、项目发展建议： 188 1、启动时机： 188 2、项目定位： 190 3、销售价格建议： 193 第一章 宏观研究 一、长沙市宏观经济背景 2005年01月05日2004年本市城乡居民收入继续稳步增长，城市居民人均可支配收入突破万元大关，农村居民人均可支配收入超过4000元。4600户城镇居民家庭中，每百户家庭平均拥有汽车764辆，其中家用小汽车有573辆。其中，购车族所购住房的建筑面积在141平方米以上的占323％，住房面积在81平方米到100平方米的占191%，在101平方米到120平方米的占188%。 二、2003、2004年相关重点政策、法规盘点： ■ 国土资源部2003年2月18日就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出了紧急通知。该通知旨在保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险。 ■ 2003年4月2日，国土资源部印发了《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》的通知 。通知指出在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。 ■ 2003年6月13日，针对房地产投资存在过热趋向，中央银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121文件），对房地产融资进行了相应限制。然而，此举遭地产界强力反对。随后，关于中国经济是否过热成为当时争论热点，一时各方无法达成共识。 ■ 建设部规定，从2003年７月１日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的土地，不得出让国有土地使用权。随着土地有偿