长沙市房地产长沙关于韶洲路A20地块前期定位报告.docVIP

关于韶洲路A-20地块 前期定位的思路探讨  目 录 一、项目定位基础分析 1、市场环境分析。 2、政策环境分析。 3、周边状况分析。 4、项目分析。 二、项目定位及物业发展建议 1、项目定位思路。 2、项目总体定位。 3、经营主题定位。 4、经营业态定位。 5、项目规划及物业发展建议。 方案一: 一、项目定位基础分析 1、市场环境分析。 随着长株潭一体化进程的不断推进和深入发展、省政府和天心区政府的南迁、未来中央政务区和天心生态新城规划的出台、城市轻轨规划等各方面利好的相继涌现，位于芙蓉南路沿线的长沙南城板块以其优越的地理位置和良好的发展前景受到了社会各界的广泛关注。追随这一城市发展热点，长沙本土及北京、上海、广东等地的实力发展商相继抢滩南城，一时之间南城板块成为了长沙房地产开发的最热点区域之一，南城板块的开发也进行得如火如荼，南城尤其是省府板块正受到市场的热切关注。 长株潭一体化进程的不断推进； “长株潭一体化”的概念早在8年前就已经提出，长株潭一体化的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能的综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成和发挥工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心的作用,成为本区和全省振兴经济的基地,新技术、新产品的开发推广中心,带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。 4、项目分析。 1）项目优势分析 区位优势。项目所处区域定位为长沙未来的中央政务区，区域发展前景广阔；市场关注度高； 地段优势。本项目紧邻省政府和配套场馆西、北出入口，有利于省政府人员到本项目消费； 景观优势。项目拥有南北两面的双公园景观和南面的湖景等，景观优势明显。 环境优势。本项目接壤大面积湖面，项目周边绿树成荫，环境幽静。 2）项目劣势分析 地块面积小，形状不规整；为项目规划造成不便；也不利于形成规模优势； 目前人气不足，交通不便；项目周边道路及公园、医疗、教育设施等尚处于开发建设的前期，项目周边目前较为荒凉。  3）项目机会点分析 项目所处区域定位为中央政务区，区域发展前景良好； 紧邻省政府的地段特征为项目带来了丰富的客户资源和无限商机； 省府板块是目前长沙开发的热点区域，市场关注度高，区域内开发的项目的关注度也会相应提高； 区域建设开发的推进，项目周边的人气将越来越旺，周边配套建设也将越来越完善； 韶洲路的年底开通将给项目的交通状况带来较大的改观。 项目规模适中，合理的定位和营销推广手法的运用有利于实现项目的快速销售； 与相关合作单位的配合将有助于项目开发和销售的成功； 4）项目威胁点分析 后续开发项目在定位上可能采用的跟风开发对项目后续的运营可能会造成一部分客户流失。 政府宏观调控政策的不确定性对楼市的影响。  二、项目定位及物业发展建议 1、项目定位思路。 项目定位应该在结合项目特征、体现项目卖点、充分利用项目周边资源的基础上，有效规避项目开发阶段及后续相当长的一个阶段其他项目给项目造成的竞争影响，同时具备一定的创新性，也便于项目营销推广工作对项目定位的延展和利用，以实现项目开发利润的合理最大化。 我们认为，本项目的定位一定要把握住两个方面: 一个方面，项目周边拥有非常丰富的政府部门资源和人员资源，这种资源的优势在于政府部门所带来的对其他区域的号召力和吸引力，能有效聚集众多与这些省级部门有工作往来的其他相关政府机构和企业，这些政府部门和企业的聚集必然会形成一个庞大的与公务活动相配套的消费需求；另外一个方面，这些政府部门和企业又蕴含了大量的员工，这部分人的日常生活需求和商务往来等行为又为区域内的商业场所提供了大量的消费客户。如何把握这两个方面的市场需求？ 另一方面，本项目南北面同时拥有的双公园、南面临湖的景观和由湖面衍生出的其他如钓鱼等水主题休闲功能等，这些构成了本项目的核心竞争优势之一，这一优势如何在项目规划和项目定位中得以体现？ 把握住这两个方面进行合理的项目规划和定位，本项目已经成功了一半。我们认为，本项目应该在充分利用项目周边的景观资源和幽静的环境等自然条件下合理规划出一个为中央政务区进行配套的场所，这个场所主要针对项目所处的中央政务区内的政府部门工作人员及与之有业务往来的客户群体、区域内企事业单位工作人员等提供集餐饮、娱乐、休闲、美容、保健等功能的商业配套服务。  2、项目总体定位。 根据以上对市场环境、项目条件等方面的分析，在项目总体定位思路指引下，对于本项目的定位为: 中央政务区，省府边的一站式商务休闲馆。 定位诠释: 中央政务区----通过项目所在区域的功能和地位的定位来凸现项目的区位优势，也预示项目的发展前景； 省府边----突出项目与省政府的关联