长沙某盘策划案.docVIP

目 录 第一章：房地产市场分析 第一节：长沙市房地产现状和发展趋势 第二章：星沙区域市场概况 第一节：星沙区域市场分析 第二节：周边物业状况 第三章：项目概况和SWOT分析 第一节：项目概况 第二节：项目SWOT分析 第四章：产品策略 第五章：价格策略 第六章：广告推广策略 第一节：广告推广思路 第二节：广告主题和买点挖掘 第三节：广告投放阶段和投放内容 第七章：SP活动和公关策略 附：1.********专案人员组织结构 2.开盘活动方案 ********营销企划报告 第一章：房地产市场分析 一、长沙市房地产现状和发展趋势 长沙是湖南的省会，下辖四县一市，土地面积（含四个县）1.18万平方公里，其中市区556平方公里，现有人口（含四个县）595.5万人，市区人口约189万人。长沙市近三年多来，城市建设力度加大，仅基础设施建设增加84项，投资额达289亿元，改造和新修城市道路48条，新增城市道路265公里，大力实施环保绿化工程，扩大了劳动就业岗位，激活了整个市场经济，强力拉动了长沙经济的快进发展，至2003年，综合经济实力在全国265个地级以上城市排名为12位，城镇居民可支配收入在全国排名第9位。近期被湖南省委、省政府正式提上工作重点日程的长、株、潭经济一体化，更会将长沙的城市建设和经济发展推上一个新的高潮。 湖南是一个典型的中部省份，“不东不西”的地位困惑了湖南经济多年。新世界之初，在湖南的周边，四大经济圈已经浮出水面：包括经济规模最大的大珠江三角洲经济圈、增长最快速的长江三角洲经济圈、以武汉为中心的华中经济圈、西部大开发的龙头川渝经济圈。随着国家经济发展战略重心的转移和调整，四大经济圈的触角都延伸到了湖南，湖南也积极主动的承接各经济圈的产业转移，将长沙建设成为中部经济最为活跃的城市。 国务院日前批复了修订后的《长沙市城市总体规划（２００３－２０２０）》。到２０２０年，长沙的规划区面积将从９０版规划的９６０平方公里扩大到２８９３平方公里，城市居住人口将增至３１０万，将近比现在翻一番。此次批复的总体规划，其主要特点是发展“大生态”、建设大网络的“大长沙”。与长沙城区紧邻的长沙县、望城县部分区域，被纳入了规划范围。按照规划，到２０２０年，长沙城市用地规模将达到４００万平方公里，人均城市建设用地达到４４５平方米，人均居住面积达到２０平方米，绿化覆盖率达到５０％，饮用水源水质达标率１００％。 国务院的批复同时强调，要控制中心城区发展规模。主城区实际居住人口要控制在２６４万人以内，建设用地控制在２５３平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。 总体规划把长沙的发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，其主要标志包括：基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能布局，构筑山清水秀融绿洲名城为一体的城市空间；基本形成城乡一体、协调发展的市域城镇布局，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的城市群；基本形成郊区以大型生态林地为主体、主城以一江一圈为骨架的绿色空间体系；基本形成与现代化相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花机场、数码信息港及高速铁路、高速公路为主体，建设一批区域性重大枢纽工程等。湖南将迅速掘起一个以长沙为中心的长株潭经济一体化的金三角，目前长株潭的经济总量已经占全省的32.5%，未来的发展趋势是长株潭经济总量要提高到50%，长株潭的GDP增长要达到13%以上，作为中国中部城市群，长株潭三城一体化，确定了三市交通同环、电力同网、金融同城、信息同享、环境同治等五个网络规划，日臻完善的基础化平台将带着湖南进入经济发展的快车道。 这一轮新的城市建设，加上中央十六大关于全面建设小康社会的政策实施，必定进一步释放老百姓购房的积极性，将给长沙市的房地产市场的繁荣带来新的契机，形成一个长沙房地产市场的消费新高潮。颇具规模的长沙经济和优越的地理位置将极具战略性，抢得一步先机，既具备步步领先的机会。 长沙市的房地产市场目前消费需求强劲、建设稳定增长。在房地产业的发展进程中，政府在对市场的宏观调控方面所起的作用举足轻重。湖南省政府今年以来采取了措施，重点扶植优先发展住宅产业，在城镇住宅建设中加大了结构调整力度，限制私人建住房和单位建房，实行城市建设综合开发、成片建设，使得城镇住宅建设投资结构得到了合理调整，大力促成了商品住宅为重点的房地产开发投资。2003年10月，长沙市人民政府颁发了《长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见》一文件，该文件为长沙市房地产的持续健康发展将起到积极的作用。 第二章：星沙区域市场概况 第一节：星沙 人口 星沙镇目前现有人口规模约8万人，其中常住人口约6万，流动人口约2万。流动人口主要由经济技术开发区企业职工、当地经商人士和民工构成，前者流动频