长沙老劳保院项目可行性研究定位报告1.docVIP

前言 区域环境分析 城市竞争力由城市所拥有的经济、政治、文化实力与潜力综合指数三大支柱支撑，由城市具有的经济力、政治力、文化力在相互区别、相互联系、相互影响、相互制约的辩证关系中形成的一种合力，是推动城市发展的基础原动力。 项目用地适宜性分析 将项目有效分割，并对分割后的面积区间进行住宅和商业属性的分级，做出地块价值和适宜性分析。根据地块的特点、区域的特点，进行标识性指标的审核（用来评价综合体是否具备地标的特质，这包括显性和隐性两种标识性的评价：显性标识主要通过外观、区位环境表现出来，规模也对提高建筑的显性标识产生影响；隐性标识则是通过对当地社会、文化、经济的影响表现出来；该部分结合专家意见法与层次分析法对各指标进行非量化分析。 定位依据研究 市场因素提炼 以区域环境研究与项目用地适宜性分析为基础，提炼出本项目的市场定位因素，寻求市场的差异点与空白点，为本案最终市场定位提供有力的支撑。 目标选取与定位 消费者调研－消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研。 时间 2008 年8 月4－10 日。 样本特征及样本容量 业内访谈问卷100 份，收回89份，并与相关人员进行当面纪实访谈；样本特征为业内营销经理、销售人员等。 客户深访，样本量1000 份；本次访问共发放问卷980份，收回940 份，有效930 份；样本特征已成交客户。 研究方法 老保院项目从业内对房地产总体态势评价入手，与之剖析政策、规划等对房地产的一些影响；对泛区域宏观环境和房地产市场进行方向性问题的交流；对于项目自身，进行一些项目的点评和配套服务的功能完善。 目标客户分析方法 明确细分市场类型标准 明确细分市场层次 评估样本数据 需求结构模型建立 根据对需求模型的分析，导出对项目定位具有实际意义的定性或定量的结论。主力目标客户群，以及产生吸引力的因素；产品价值链中客户最注重的环节，以及最期望的附加值；和竞争对手产生差异化的环节；基础资源状况如何转化为竞争优势的动态过程，对威胁转化成机会的引导。 汇总分析 项目资源整合 项目定位的依据和基础，是集市场信息、项目信息等的总和，并对不同方面的反馈信息尽心筛选得出能够为我们的项目定位所用的条件和因素，这个环节是项目定位的必备环节营销策略的操作技巧和长沙购房消费者的一些消费取向，为后续的操作提供帮助。 项目设计建议 根据项目的市场定位，按照项目的基础技术经济指标，首先确定不同物业的组合方式，通过方案优化选择，先行制定出优选方案；在优选方案的前提下，进行项目开发策略的建议；第三步，在开发策略等基础条件具备的情况下，勾勒出项目的规划、建筑、景观和设计的意向，并结合项目经济分析的可行性评价，确定项目的综合开发战略。 项目经营操作建议 本投资报告为模拟分析，基本数据基于全国市场数据、贵司提供以及我司策略设定，最终投资分析则在开发方案确定后，另行计算； 项目经营操作建议主要以静态方式对本案投资进行效益分析，结合资金平衡与清偿能力进行分析，并提出项目投资风险控制初步建议。 区域竞争环境分析 区域调研界定 项目位于雨花区，以万家丽路和香樟路口为核心的项目区域市场范围。项目涉及的板块包括植物园板块、体育新城和省府板块。 区域社会经济自然条件概述 区位交通优势： 区内有长沙汽车南站、火车货运南站和六纵七横的道路交通网络，紧邻长沙火车站、黄花国际机场，同时已动工建设的武广、沪昆高速铁路客运站、长株潭汽车客运站、城市地铁黎托站是湖南省十一五发展规划的重点工程项目。 工业基础雄厚：区内有多家上市公司和国内外知名企业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园为湖南省重点投资项目，已被列入长沙市二区六园的基本规划。 商贸业十分发达：汇集了29家专业市场、14家大型集贸市场，这其中包括了高桥、红星等国家级重点市场，加上友谊、通程、沃尔玛等大型商业集团、连锁超市，形成了区域良好的商业氛围。 生态旅游资源丰富：区内拥有占地3000余亩的湖南省森林植物园，有以弘扬湖湘文化为宗旨的综合性旅游文化风景区圭塘河旅游风光带，还有享誉盛名的同升湖山庄和千年古刹清泉寺。被誉为长沙市的生态城区、天然氧吧，是居住的首选之地。 社会经济评价 雨花区GDP总量位居五区之首且增长势头良好 GDP总量位于五区之首，增速明显大于其他五区，区域经济发展具有较大优势； 雨花区GDP逐年增长，且所占长沙市比重较大，说明其区域经济在长沙市的重要地位。 第二产业基础雄厚且第三产业增长迅速 年份 2003 2004 2005 2006 2007 雨花区地区生 产总值（亿元） 28.93 99.88 271.49 310.09 367.17 同比增长 19.30% 17.90% 12.30% 11.50% 12.50% 第一产业 增加值（