隆泰小高层商住楼物业管理方案.docVIP

z市z物业管理服务有限公司 z市z房地产投资发展有限公司 z发展 (一期) 管 理 方 案 编制人: z 二00六年二月 z(一期) 物业管理方案 公司概况:(略) 二、物业概况 地理位置: 发展商: z市z物业管理服务有限公司 投资商: z市z房地产投资发展有限公司 物业功能.结构.面积: 功能: 本小区为底层和小高层商住楼区 结构: 框架结构; 面积: 占地面积 平方米; 总建筑面积:约 平方米。其中绿化面积　　　　平方米；幼儿园 　 平方米；办公面积 　 平方米；商铺面积 　　 平方米。 4． 设备设施： 市政电网及用发电机； 消防设施：自动报警、自动喷淋和消防栓系统、自动机械排烟系统； 防盗系统：安装摄像头； 给排水系统：变频调速给水系统； 供气：管道煤气； 智能化系统：可视对讲系统、自动抄表系统、闭路监视系统、中国电信宽带网络系统、小区背景音乐系统； 停车场：约 个车位。 管理目标 秉承“寓管理于服务之中”的宗旨，努力把z建造成为“绿色、舒适、便捷、安全、多样、信息”为特征的优秀住宅小区。根据国家、省、市物业管理的分项考核标准，在z所有建筑物及配套设施全部竣工、完善、验收合格并交付使用后，一年内达到“园林式、花园式”小区及区、市级物业管理优秀小区管理标准；两年内（二期交付使用后）达到省级物业管理开源示范住宅小区管理标准。 四、　管理方式 管理体制 z物业管理处，将在业主委员会及公司的监督下，按照《物业管理委托合同》的要求，严格执行《z市住宅物业管理条例》及其实施细则，对z旗下物业实施一体化专业和环境效益相结合，为住户提供满意的服务。 管理处组织结构图 　　　　　　　　　　　　　　 管理处实施业主委员会和公司经理监督管理下的主任负责制，管理处的编制原则：精干、高效、务实。下设四个部门。 综合管理部：负责住户接待、投诉处理、资料收集、管理费催收等工作，督促检查投诉处理情况并做回访记录，协调各部门业务工作，对楼宇维修、日常维修、便民服务及社区文化活动等进行综合管理。 工程维修部：负责住户的报修、专用设备设施的检查和维护、保养等。 安全管理部：负责小区治安保卫、车辆交通、消防安全管理、维护小区良好的公共秩序。 清洁绿化部：负责小区清洁卫生和绿化养护工作。 人员配备 为实施z物业管理指标，本着“精干、高效、务实”的原则来确定人员编制。 根据z物业状况和管理需求，z管理处；来决定管理人员（管理人员X人，基础人员X人）。 管理处主任1人； 管理处管理员X人，文员1人，收款员X名； 工程维修人员X人，保安人员X人，清洁工X人，绿化工X人。 运行机制 实行管理处主任日常管理责任制，推行计划目标管理及量化指标考核办法，保证管理机制的有效运行。 信息反馈渠道 管理处工作接受业主、业主委员会、区市住宅局及公司的监督检查、指导、考评。 管理处设24小时值班电话及保修电话，接受住户的要求及投诉，并做好书面记录，并尽快落实。 管理处定期发放住户意见征询表，征求住户意见要求及建议。 管理处管理人员负责日常回访，取得反馈信息。 各职能部门日常工作巡视所收集的住户信息及时反馈综合管理部。 定期不定期开管理人员或住户座谈会。 设住户意见箱，定期开箱，收集。 管理制度 建立一套科学完善、合理、健全可操作性的管理规章制度是管理工作取得成功的重要法宝，根据z的实际情况和以后的运作情况需制定有关治安保卫、维修服务、环境卫生等规章制度，其中包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作及管理体制人员考核等。 公众制度 业主管理委员会章程 业主公约 精神文明建设公约 公共设施管理规定 装修管理规定 禁止违章占地及违章乱搭建管理规定 消防管理规定 治安管理规定 交通管理规定 停车场管理规定 摩托车、自行车停放管理规定 清洁卫生管理规定 绿化养护管理规定 安全用电、用水管理规定 暂住人员管理规定 饲养家畜、家禽及宠物的管理规定 内部岗位责任制 管理处主任岗位责任制 管理员岗位职责 文员档案岗位职责 收银员岗位职责 维修人员岗位职责 安全管理人员岗位职责 清洁工岗位职责 绿化工岗位职责 停车场保安员岗位职责 消防管理员岗位职责 社区文化管理员岗位职责 管理运作制度 管理处工作制度 员工行为规范 员工职业教育规范 员工违纪处罚条例 文档管理制度 管理处值班管理规定 办公用品领用制度 办公设备使用制度 考勤制度 交接班制度 有偿服务收费制度 管理处财务管理规定 接待来访投诉工作制度 员工宿舍管理制度 员工培训制度 服务员仪容、仪表规范 投诉处理、回访制度 管理人员考核制度 管理处人员业绩考核表 管理处人员扣分考核标准 管理处工程维修组员工扣分标准 管理处保安员工扣分标准