青岛胶南美伦二期周边市场调查报告XX年.docVIP

胶南美伦二期周边市场调查报告 2009年9月27日 目录 第一部分 胶南市宏观经济环境 3 一、城市概况 3 二、城市规划 3 三、宏观经济 6 第二部分 胶南市房地产市场状况 10 一、政策背景 10 二、胶南土地市场状况 12 三、房地产开发的总体状况 12 第三部分 09年下半年目标楼盘周围在售项目实调 14 第四部分 综合结论 18 第一部分 胶南市宏观经济环境 城市概况 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，历史悠久，文化灿烂，史以东国名地著称。胶南市作为青岛市的卫星城市,以其优越的区位优势,良好的投资环境，日益成为海内外投资者的热土。 截至200年底，全市总人口81.1万人，其中农业人口44.3万人，非农业人口36.8万人；男女性别比为103：100。人口出生率为11.0‰， 死亡率为7.7‰，人口自然增长率3.3‰。少数民族6个，1389人。胶南市处山东半岛西南隅，胶州湾畔。位于北纬35°35′～36°08′，东经119°30′～120°11′。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1846平方公里。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达138公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾16处，天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等，沿岸岛屿10余处，海域面积近500万亩。境内山岭起伏，小珠山、铁橛山、藏马山和大珠山崛起于中部，构成东北--西南向隆起脊梁，支脉蔓延全境，有大小山头500余座。山岭之间，有大小河流125条，其中较大河流10条。地势西北较高，东南偏低，自西北向东南倾斜入海。 ????胶南属北温带季风气候区。年平均气温12，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。随着青岛市“三件大事”的确立和挺进西海岸战略的实施，胶南已成为青岛西海岸最有希望、最具生机活力的市区之一。面对重大的战略机遇，新一届胶南市委、市政府适时确立“东接、北扩、南展”的城市总体发展战略，提出了融入大青岛、建设新胶南的目标。按照建设青岛西海岸都市新区的要求，该市聘请国际知名规划专家对城市规划进行整合提升，实行城市规划和建设项目首席规划师审批制度，组织实施了一大批事关长远发展的精品工程，城市功能日臻完善。按照经营城市的理念，创新完善城市资产经营管理办法，实现了城市经营的新突破；按照循环经济的理念，大力加强生态城市建设，打造绿色城市品牌，有效改善了人居创业环境。目前该市建成区面积达到40.7平方公里，人口27.98万，城市化水平达47.1％。2003年该市荣获“山东人居环境奖”和“山东省园林城市”称号。胶南水城胶南市有关部门获悉，投资额高达40亿元人民币的水城项目已经开始动工，紧邻滨海大道的胶南市东南部黄金海岸线上将出现一座全长4公里、占地223公顷的“东方水城版威尼斯”，成为岛城、山东乃至全国的顶尖休闲度假区。水流穿梭楼宇间“之所以把这个项目定名为水城，就是因为它打造的是一座现代版的东方威尼斯。” 水城中的很大一部分建筑是建在水上的，水流在高楼大厦周围甚至下面经过。建筑将采用海湾大桥建筑理念，在水中打墩作为地基，然后在上面建造高楼大厦以及各种设施。届时，游客们就像置身于威尼斯小城一样，乘坐着小船穿梭在水城中。 水城，水中“绿岛”设置7个功能区水城全长4公里，面向大海的一面将全部设置成沙滩休闲区。除了沙滩休闲区之外，还有游艇俱乐部、主体公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、核心商业街及综合功能区6个功能区。目前水城项目已经开始动工建设。预计2006年年底前基本完成路网、绿化、管线、海滩、环境等建设，2007年项目全面开工建设，2008年区域内剩余建筑开工，主要开发项目竣工。滨海大道 在青岛，从胶南泊里，到即墨丰城，从秦始皇登临的千古琅琊，到500壮士壮怀激烈的田横故地，青岛新的城市组团沿着急剧延伸的滨海大道迅速长大。 城市空间拓展是城市整体提升的重要标志。青岛已经历了两次大的空间扩张。一次是上世纪九十年代，青岛毅然走出红瓦绿树的老城区，将市政府东迁，启动了闻名全国的“东部开发”，将青岛市区向东拓展了二倍多。另一次是2001年，青岛市委、市政府作出了挺进西海岸的重大战略决策，经济发展重心西移，青岛实现了跨湾发展。 这次是青岛又一次空间扩张，也是更大的一次。滨海大道从胶南琅琊到即墨丰城启动之际，把城市大框架由原来的青岛、黄岛两点，拓展为青岛、黄岛、红岛三点布局，沿滨海大道一线展开，七大组团七头并进的格局。在这当中，滨海大道有红线穿珠之妙。 从规划