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项目开盘风险检查管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的与适用范围 目的 根据公司销售准备和开盘管理要求，在项目开盘前进行检查，系统评估公司产品与服务的不足，从客户角度、国家验收规范对合同、销售承诺等方面作全面检查,及时发现投诉隐患和法律风险并提出改进建议，以达到主动预防之目的。 适用范围 职责 市场部 市场部为开盘风险检查的主责人，负责监督、指导项目部/控股子公司开展开盘风险检查。 负责组织首次开盘项目的开盘风险检查。 负责根据开盘风险检查结果，对各项目的开盘准备工作进行评价。 客户关系部 协助市场部开展开盘风险检查工作。 协助市场部进行首次开盘项目的开盘风险检查。 根据首次开盘风险检查结果，对各项目的首次开盘准备工作进行评价。 项目公司（部）客户服务部（以下简称客户服务部） 参与开盘风险检查，从客户角度提出风险预防建议。 负责开盘风险检查责任问题的整改。 其它模块（设计模块、工程模块） 负责配合开盘风险检查工作。 负责开盘风险检查责任问题的整改。 物业公司 负责配合开盘风险检查工作。 从物业管理角度对开盘提出评估建议。 负责开盘风险检查责任问题的整改。 术语及定义 开盘风险检查：指在项目开盘前，对销售卖场、资料、样板等进行检查，评估项目开盘的风险，避免因销售不当引起的客户投诉。 工作程序 开盘风险检查的主要内容 开盘风险检查包括以下主要内容：项目市场部主导负责4.1.1—4.1.3方面的风险检查；设计模块主导负责产品技术（规划设计等）类的检查；工程模块主导负责实体质量类的风险检查；法务模块和客户服务模块从法律和客户角度参加相关内容的检查。 销售合同类：主要包括商品房买卖合同、认购书、退/换房协议等与客户签订的材料。 广告宣传资料类：包括报刊广告与售楼书、户型单页等各种宣传资料(包括网站等网络宣传资料)。 现场展示类：销售现场，包括销售大厅与示范单位，以及项目现场的各种沙盘和宣传资料。 产品技术类：图纸、设计变更、技术方案等工程资料。 项目实体质量：样板房、交楼标准。 新项目首次开盘风险检查 项目公司（部）新项目开盘必须开展风险检查工作。 市场部牵头组织客户关系模块、项目公司（部）对新项目的首次开盘进行风险检查。 项目后期开盘风险检查由项目公司（部）进行自检。 评估检查方法 资料审查、现场检查与当面核实相结合。 合同、政府批文、广告宣传资料等相互比较、验证。 设计图纸、设计变更等与销售承诺资料核对。 项目实体质量检查。 对发现的问题及时做好记录，对存在重要问题的材料以复印、拍照等方式留存。 工作中填写《开盘风险检查表》。 风险检查前准备工作 项目开盘前，公司应成立开盘风险检查工作小组。 组长：北京事业部分管营销的高管。 组员：项目各模块人员。 被检查的项目已经达到开盘条件 项目市场营销部在开盘风险检查工作开始前2周内召开开盘风险检查准备会，制定开盘风险检查工作方案。工作方案须包括开盘风险检查的验收标准、组织分工、时间节点、验收方法和流程等内容，并向本部市场部、客户关系部备案。 开盘风险检查内容和过程 销售管理检查。 广告宣传资料，包括报刊广告与售楼书、户型单页、网站等各种宣传资料。 a) 是否存在承诺风险。是否存在与合同不一致、与规划文件等政府批文不一致、或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的说明，房屋本身的介绍包括结构（砖混还是框架）、尺度（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等）。 价格条件 均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。设备和材料电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些设备和材料的品牌、型号、性能。楼盘或小区的主要经济指标 包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数。绿化指标 绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。小区配套娱乐设施 主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。小区配套教育设施 主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付。小区配套商业服务设施 主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。停车场 车位的数量、车位配置租售价格。物业管理服务 管理人、管理方式（开放式还是封闭式）、提供服务内容（24小时巡逻、自动化安防设施等）、收取费用的标准等。开发、设计、施工、监理单位的名称采暖或制冷。采暖方式（煤、油、电、气）、收费标准交通承诺 主班车