项目策划报告市场概况暨客户群体分析.docVIP

竹叶山购屋中心 项目发展计划暨营销推广策划报告 （之二：楼市概况暨消费群体分析） 武汉市商品房市场总结暨后湖地区概况与消费群体分析 对市场的了解是做好项目（含综合类物业）营销推广的前提和依据，只有知己知彼，才能百战百胜。从对市场大环境的调查入手，以区域内的潜在用地、在售物业、在建楼盘的深入调查和科学分析为重点，最终确定相关项目有利的营销推广方案。 一、武汉房地产宏观市场综述 今年以来武汉市房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举的市场格局。其特点是：1、一级市场投资稳步增长，开发区域更为集中2、二级市场成交量持续放大，市场日渐活跃总体来看武汉市房地产市场在发展中日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需调节的能力逐步增强，为向更高层次发展奠定了基础。今后武汉房地产市场新一轮发展主要依托于两方面的有利因素和克服两方面不利因素：有利因素方面：逐步转好的宏观经济形势为房地产市场的发展创造了良好的外部环境，大规模城市基础设施的建设以及轻轨、过江隧道的开发，将会进一步推动我市房地产业的发展；城市综合竞争力的不断增强，投资环境的不断改善。“中国光谷”、“沌口开发区”等经济开发区的发展将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入武汉，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。不利因素方面：①武汉相对较低的商品房价格，限制了二级市场，而二级市场的增长趋势又急需良好的市场需求量和政策的扶持，与上海、南京、南昌等二级市场运行顺畅的地区相比，武汉还存在一定的差距；②二级市场的存量房交易、使用权转让的政策拓宽、交易贷款、办证程序较为繁琐，运作周期长，抑制了市场的有效流通。微观市场1、销售热点地区趋向集中。从地理位置来看，城市周边地区和城郊结合区域成为上半年的销售热点区域，上半年武汉楼市分别展现出金银湖地区、后湖地区、光谷地区、武青三干道等四大热销区域，而传统热点地区南湖地区、徐东地区、沌口经济开发区的表现也紧跟而上。青山鹤园小区也给一向低迷的青山区房地产市场注入一剂强心剂。城市周边地区和城郊结合部由于其区域环境、道路情况都得到了较大的改善，在销量上明显高于中心地区，其中金银湖区域的常青花园、万科四季花城销售格外突出。、物业管理格局悄然变化。提高服务品质特别是物业管理水平逐渐为开发商所认可。由此直接导致外地物业管理公司纷纷进驻武汉物业管理市场，从而提高了武汉物业管理的整体水平。从全市住宅物业管理分布来看，外地物业管理公司负责本地物业项目的物业管理占29%，由武汉本地物业管理公司负责物业项目的物业管理占37%，而开发商所属的物业公司物业项目的物业管理比重下降为34%。外地物业管理公司主要以顾问形式通过输出技术与管理思维来进行物业管理，特以深圳中航、中海、地为代表的物业管理公司，将给武汉物业管理带来更加规范、更加成熟的管理新体系，这些知名物业管理公司的进入不仅带来了其先进的物业管理经验，也为武汉物业管理水平的提高起到一定的促进作用“城郊结合化”明显。 目前开发量的80%以上集中在后湖、沌口、南湖等七大城郊结合片区。 4、新楼盘不断推陈出新，但目前尚处克隆和仿制阶段。 楼盘的品质有了较大的提高，水平在向沿海先进地区靠拢，以简单克隆为主。 5、市民的二次置业趋旺。 据调查“卖小买大”的购房者占购房总体的20%至30%。（亿房网内部资料显示） 6、就业中心区吸引了大量年轻置业者。 沌口经济开发区、光谷（东湖高新）、东西湖台商投资区、汉北杨汊湖地区吸引了相当部分年轻置业者。 7、市民的投资意识在增强。 除自住外，相当大一部分市民已经将购房作为一种投资行为，这个比例在30%以上。 8、中低价房仍是市场“主流产品”，但高端市场中的“好产品”依然旺销。 据统计价位在1500元—2500元的房子占总销售量的54%。 9、购房者的消费观念发生了质的变化。 80%以上的购房者选择“花未来的钱办今天的事”——贷款购房，据了解，目前几大商业银行所发放的购房贷款总额增幅在50%以上，房地产业的发展与金融业的支持是分不开的。 10、房价小幅上扬，但市场容量十分惊人。其中住宅为2.3%，经济适用房为3.4%。 与去年同比，有部分房子价格甚至下跌，如高档商品房跌幅11.6%，非住宅跌幅10.1%，当然，这其中包括一些清盘房与尾房、滞销房的影响。未来市场容量巨大，发展前景可观。按建设部公布的未来五年我国人均住宅标准，按目前武汉市城区人口300多万人，人均住宅面积22平方米计算，未来五年内，武汉市城区将兴建约4000万平方米的住宅，市场容量十分惊人。 三、后湖 1、?地理位置优越，区域概念延伸 后湖板块处于二环线以内，是武汉市规划的五个大型住宅区中