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青岛李沧宝龙城市广场可行性分析
二00六年十二月
目录
项目概要………………………………………………………………3
第一部分 项目总体概况 ……………………………………………5
第二部分 市场分析 …………………………………………………7
第三部分 项目发展构想 ……………………………………………18
第四部分 项目投资额测算 …………………………………………24
第五部分 项目税收测算 ……………………………………………28
第六部分 项目就业人口估算 ………………………………………29
第七部分 项目发展评价 ……………………………………………30
项目概要
项目名称：
青岛李沧?宝龙城市广场
项目定位：
超大规模国际时尚“消费体验中心”
项目功能：
五星级酒店、购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游、文化、游乐、商务、
酒店式公寓/SOHO、国际社区
建设规模：
总用地面积约10.8万平方米，总建筑面积约38万平方米。
主要项目内容：
1、欢乐购物海洋——宝龙城市广场/16万平方米
（1）世界500强大型生活卖场（30000m2）
（2）国际知名大型时尚百货（20000 m2）
（3）国内知名连锁电器大卖场（5000m2）
（4）连锁五星级动感电影城（5000m2）
（5）万国风情休闲餐饮酒吧街（10000m2）
（6）大型家居饰品大卖场(5000m2）
（7）欧陆风情商业步行街（80000m2）
其中：中外名品长廊（55000m2）
文体世界(15000m2)
美食天地（10000m2）
（8）休闲运动中心（5000m2）
其中：大型真冰溜冰场（3000m2）
大型健身会馆(2000m2）
（9）地下智能化停车场（60000m2）
2、五星级旅游度假酒店——宝龙大酒店/3.1平方米
（1）五星级酒店客房（26000m2）
（2）大型连锁中餐厅（3000m2）
（3）生态园林西餐厅（2000m2）
（4）地下智能化停车场（5000m2）
3、大型娱乐城——宝龙不夜城/1.1万平方米
（1）大型夜总会（6000m2）
（2）大型DISCO（2000m2）
（3）大规模时尚歌舞剧院（3000m2）
4、顶级商务中心——宝龙OFFICE/1.0万平方米
（1）宝龙OFFICE（10000m2）
（2）地下智能化停车场（5000m2）
5、高尚居住区——宝龙国际社区/8.5万平方米
（1）国际居住社区（85000m2）
（2）地下智能化停车场（10000m2）
投资总额：
人民币11亿元
建设周期：
3年
第一部分 项目总体概况
地块情况
地块参数
总用地面积108012㎡，容积率2.696，建筑密度55.5%，规划建筑面积378971㎡。
地块位置
位于李沧区两条通往市中心主干道重庆路与308国道的中间，距离李村商圈有2KM左右的距离。地块东邻君峰路，南靠青岛师范学校，西至峰山路，北沿李村河，呈狭长形。
地块现状
地块平坦，无特别的自然景观，里面分布着几个厂房，目前正在拆迁，较为杂乱。地块的周围环境目前还在整理中，分布几个社区和村庄，地块下面为李村河，是青岛李沧大集的举办地。
交通概况
地块位于李沧区的核心位置，拥有发达的海、陆、空三体交通网络，距青岛流亭国际机场有15公里左右，距前湾港5.6公里，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、308国道贯穿其中，是进出青岛的交通要地。青岛火车站主客站北迁李沧，正在建设中的跨海大桥从李沧入海，李沧还是市区转往其他各县区的中转站，具有强大的辐射力和影响力。
地块价值
地块处于李沧区核心区域的咽喉，与李村商圈相隔不远，与传统的李沧大集连接在一起，具有非常旺的商业人气，地块所处区域交通十分发达，可以辐射到整个青岛区域。
二、商业地产运营商——澳门宝龙集团
澳门宝龙集团从上世纪80年中期就在澳门从事地产尤其是商业地产的投资，在中国大陆发展的十几年来，已经形成了房地产开发、旅游服务业、信息产业和高科技工业四大支柱产业，2000年以来主要专注于大型综合性商业项目的投资。宝龙集团凭借自己在房地产、商业、酒店、娱乐休闲业等领域的丰富经营管理经验及与家乐福、百安居、时代华纳、新世界百货、麦当劳、肯德基、必胜客等世界知名企业建立的战略合作伙伴关系，逐步探索并完善了一种全新的商业经营模式─— “宝龙城市广场”。“宝龙城市广场”是集购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游、文化、游乐、商务等功能为一体的新都市主义风格的建筑集群，其建设将有助于完善所在区域的城市功能配套，提升商业档次，改善投资环境，开辟新的税源，增加就业人口，成为地方经济发展的巨大动力。
第二部分 市场分析
一、区域概况
1、青岛概况
青岛市地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南
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