青岛海上嘉年华项目整体营销策略.docVIP

海上嘉年华项目整体营销策略 本项目是什么？营销的目的解决。。。。。。。。 卖什么？推广什么？——本项目能为市场提供怎样的产品或什么样的服务 卖给谁？向谁推广？——项目向哪些客户进行诉求和推广 如何卖？如何推？—— 控制推广费用，合理制定推广计划，组织实施有效的营销手段 本项目概况： 本项目是总体量约74万平方米的旅游商业居住综合体； 27万平方米海上室内游乐度假综合体； 12万平方米海岸广场室外商业步行街； 23万平方米阳光双水岸滨海国际社区； 相关建议： 因本项目为复合型产品，且盘量较大，在推广上应根据项目差异化点及主流业态亮点带动其他业态的推动，从全局入手，根据拟推售业态，结合不同时段、阶段，制定相应的营销策略。 本营销策略方案主要针对项目可售产品的营销策略，且按照项目回款要求和时间制定，均在项目建设过程之中，因此对自营业务营销策略部分暂不考虑。 第一部分 总体营销策略 从项目主营点上分析：本项目是一个以大型室内主题游乐园为基础，以特色的配套商业为核心的旅游地产项目，本项目通过大型室内主题游乐园将各种服务机构组织在一起,提供餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等各种服务的一站式消费场所。其最显著的特征就是业态、业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多；商品组合的广、宽、深度都极高；以旅游及到达型消费为主导方向，通过设置旅游附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、主题广场、特色餐饮名店等覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以不同档次的特色店、主力店、品牌店来针对消费者各层次的需求。 从项目主售点上分析：本项目是一个以游乐、购物形成的特色旅游度假区延伸的住宅配套产品，具有良好的度假资源及极佳的生活配套资源。本项目的住宅产品不仅适于居住，更适宜度假，且具有较大的投资价值。相对于主流业态的形成与发展，住宅物业潜值不可限量。本项目优良的海岸、水岸资源，良好的人文环境、自然环境、区域环境、交通发展环境及开发产品独特性，都将促成本项目住宅产品满足中高端消费群体的需要，消费群体构成区域广泛，置业目的以投资、度假、居住为主要前提。 本项目可售点组成部分为海湾豪廷住宅部分，渔人码头商业街部分商铺，海上嘉年华游乐区部分内街商铺及酒店式公寓部分。 本项目从品牌建设角度出发，建议采取“全员营销策略”。 大到工程项目，小到接待中心的PA，项目的每一地方、每一个角落、每一个人都是营销点。 一、营销前提 项目总体定位 总体推广案名：青岛海上嘉年华 立足于青岛，走向世界的海上欢乐度假胜地 根据项目前期相关规划资料结项目未来的开发特征，根据市场营销所需，整理出如下的产品概念组合： 本项目综合定位：海上主题欢乐园+海岸码头商业街+海岸景观居住区 本项目特征定位：以海上欢乐为主题的大型度假胜地 本项目形象定位：民族品牌“海上嘉年华”——海上欢乐无限 项目游乐定位 产品定位：中国神话主题大型海上室内游乐园 形象定位：一个中华民族自己的海上游乐品牌 中华民族自己的海上游乐品牌民族 产品地段价值点形成是推广的主诉求点； 地段（开发区未来区位形态、凤凰岛国际度假风景区形成、唐岛湾旅游度假版块等）、景观（自然海景、生态水岸、自有景观等）文化（欢乐居住主题文化、中国石油大学形成人文资源等）、游乐（自有的主题游乐园、欢乐广场渔人码头商街等）、度假（五星酒店、游艇码头等）等主题将贯穿于整个项目的开发、营销之中，成为项目核心的诉求方向； 以“以高性价比”（超出同等海景资源的度假海景胜地，略低市中心海景房的价格优势）为销售核心； 国际特征、滨海文化、舒适宜人的生活氛围，是本项目的主推生活基调。 商业游乐项目卖点 1、一个中华民族自己的海上游乐品牌漂流、探险、惊险的海底万里奇汇之旅沙滩、椰林、欢乐的四季夏日海水浴场 观览、体验、互动的海洋科普主题群落华丽、绚烂、刺激的光电音影七彩滑道丛林、美景、神奇的世外桃源梦幻剧场 水战、水炮、生动的水上互动竞技战场………………………….等等 二、目标客户群 住宅项目目标客户群 对楼盘项目而言，一个整合的客户群体存在于项目的周边；同时在项目的长期宣传推广过程中必将不断衍生出新的群体。对于本项目而言，因其所处地段、所拥有的资源、所开发业态及盘量形成的相关优势，使本项目具有一定号召力及地标性，在目标客群的构成上范围更加广泛，全城、全省乃至全国。 全青岛改善型自住客群――― 主力客户群 全省、全青岛投资型客群―――― 重点客户群 全国、全省投资型、度假型客群――― 竞争客户群 青岛市内置业居住客户群――――― 争取客户群 全开发区置业居住客户群――――― 辐射客户群 周边客户群――――――――― 偶得客户群 对于上述的目标客户群，在营销中并不是在某一阶段进行一网打尽，而是结合推出的产品、销售阶段，锁定不同的群体。 根据本住宅项目目