高力国际XX年成都招商地产东城价值评估建议报告.docVIP

敬呈：成都招商房地产有限公司 招商.东城国际 零售商业部分价值评估建议报告 高力国际成都分公司 2011年6月 1 致：成都招商房地产有限公司 尊敬的客户: 您好，按照贵司的要求，针对贵司位于中国成都东二环与建设路交汇处的招商东城国际项目，我司通过尽职调查，在充分了解市场的前提下，特撰写此针对此项目零售物业市场价值评估建议报告，以供贵司做财务分析及市场营销之参考。 我方确认，此报告为我司通过分析市场状况并结合我司相关经验所做出的独立的价值评估建议，在此过程中，我方并未受到任何利益方的影响。 广州高力国际物业服务有限公司成都分公司 2011年6月 目录 一、 成都宏观背景研究 2 1 成都市概述 2 2 成都行政区划 3 3 成都城市规划 4 4 成都宏观经济研究 8 二、 成都零售物业市场研究 17 1 成都主城区住宅市场研究 17 2 零售物业市场研究 21 三、 成华区零售物业市场分析 37 1 区域概况 37 2 成华区商业发展政策研究 45 3 成华区零售市场 48 四、 项目研究 59 1 项目位置示意图 59 2 项目业态示意图及基本指标 59 3 项目能见度及景观 60 4 交通可及性 61 5 周边环境分析 63 6 未来周边新供地块项目 64 7 项目SWOT分析 65 五、 项目开盘商业部分售价建议 66 1. 基本说明 66 2. 计划的项目开发与产品与销售面积 66 3. 本项目商业部分散售价值估算 67 4. 建议销售价格 75 六、 投资展望 76  成都宏观背景研究 成都市概述 成都市是四川的省会城市 成都市位于四川省的中心，幅员面积共1.239万平方公里，2010年的户籍人口达到1,149万人。 成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。 成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。同时成都市也是国务院批准的24个历史文化城市之一。 成都市是一个覆盖巨大市场的城市 成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。 成都行政区划 成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。 主城区 锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区 近郊区 双流、温江、龙泉、 新都、郫县、清白江 远郊县 都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县  成都城市规划 城市发展方向 根据成都“两轴四片”之总体目标：通过3~5年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，以东大街、人民南路为中轴 ，以盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，以大慈寺等城市开敞空间为特色，发展成都成为一个功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力、具国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区。把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。 城市圈构架： 城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。 发展定位： 国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。 产业发展战略： 一个基地（现代民用工业和国防工业基地） 二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽） 三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心） 四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业） 建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心 以多中心组团之扩张方式，由单一特大城市向城乡—体化6市圈转变 2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近 600 平方公里，人口800万的“中心城区”。 布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。 数据来源：《成都市城市总体规划2002－2020》 城市交通规划 随着成都交通环境的不断改善，运输能力的增强，使得成都的投资环境