鹿鸣园商铺定位与销售策划报告.docVIP

谨呈：华源实业（集团）股份有限公司 鹿鸣园商铺定位与销售策划报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 二OOO年10月22日 一、调查说明 本次调查的商业物业，北至文锦北路布吉关，南至翠竹路，西至太白路与文锦北路交叉路口，东至太白路东与东湖路交叉口以西，具体调查区 A B C D E F G 长富花园 松泉公寓 彩世界 松泉山庄 太阳新城 中华花园 七彩时光 H I J K L M 飞华达园 新港鸿花园 景逸大厦 二、区域商业状况调查及分析 （一）片区商业状况： 表一 区域 范围 形式 业态 空置率 片区1 太白路以东， 花园裙楼首层临街铺 首层餐饮、杂货、维修美容、药店、普通小超市、等生活配套， 0 片区2 太白路西至文锦北路 大厦裙楼（未发售），花园首层临街铺。 汽车美容和维修、五金、餐饮、超市、杂货、及其他 0 片区3 翠竹路（万佳百货以北） 商住裙楼（未发售），住宅临街铺，低档街铺。商业档次由南至北渐低。 美容、银行、茶庄、餐饮装饰建材，五金、汽配修理、杂货等。 中低档街铺空置率为0/大厦裙楼空置率约30%/ 翠竹北路口太白路东商业街 总结分析： 区域商业氛围： 多个中小型住宅区集中于此区域，商业分布零星、不发达；商业以住宅群落为中心，中档、低档混杂。 相对而言，区域内的新住宅区，裙楼配套商业较多，但尚未成型，对区域的商业带动不大。 区域商业业态： 经营中的普遍为临街小铺，档次较低，住宅裙楼基本无空置。分割单位面积30-300平方米不等。主要业态有汽配维修、五金、杂货、美容、中低餐饮、药店、 基本以生活配套商业、服务为主，而不断开发的住宅小区需要高层次的家居装饰及生活配套补充。 区域商业评价：商业档次普遍较低，以满足区内生活服务配套为主，总体商业面积不大，随着新住宅区的开发和建立，片区内有待补充较高档次的生活配套和商业服务。 太白路西中华花园临街铺商业档次低 项目与太白路连接处环境质素差 彩世界周边临街铺商业业态（二）区域商业租售状况： 表二： 序号 项目名称 面积（m2） 地段位置 租金(元/ m2 ) 售价（元） 租售情况 业态 1 新港鸿花园 8000 翠竹路 50-200（周边） 尚未定价 整租为主 酒楼/超市 2 七彩时光 4500 分 50-80 布吉农产品市场对面 38000前 28000后 分期五年 楼花/拟大型商场等 3 中华花园 太白路与文锦路交界处（太阳新城旁边） 70-100 现楼出租 空置率为0 五金/ 汽车配件/ 杂货等 4 松泉山庄 太白路与翠竹路交界的西北位 125 现楼出租 空置率为0 超市/发廊/茶楼 5 太阳新城 600 太白路 预20000尚未具体定价 未售拟整体发售和出租 楼花待定 6 彩世界 10000 东湖路和太白路交汇处 100 24000-34000 整租华润 楼花/拟整租华润超市 7 旭飞华达园 43000 翠竹路 尚未定价 未售 楼花/拟好又多进场 8 长富花园 40-80 太白路与翠竹路交叉东南 120-150 现楼出租 空置率为0 中低餐饮/药店/ 9 景逸大厦 40-400 翠竹路 160/一层 现楼出租 空置率为50% 商务/餐饮 总结分析： 整个区域内临街铺位租金在50-200元/M2月,主要价格段集中￥70—125元/M2月之间，分布于主要步行干道两侧以及住宅、车站活动集中地段，而车行干道则明显不景气。 租金在150元/平方米/月以上的主要在翠竹路上泰宁路以南商业较集中和成熟地段，旭飞华达园及新港鸿花园主要考虑整租大型商场、超市和酒楼，销售价格难以实现。万佳对面的景逸大厦首层商铺租金仅为160元/平方米/月。 太白路上，中低档临街铺位供需基本持平，较少空铺转让招租。 大型住宅区及大厦裙楼有空置严重现象，新建中的住宅区和大厦裙楼亦多为整租，表明居高不下的商业裙楼价格不为买家所接受，同时反映较高档次的商业在此区域的市场需求并不旺盛。过高的价格导致空置及价值难以实现。如新港鸿花园。 三、 项目分析 优势： 处于翠竹北较大型住宅区内，区内人口素质较高，商业配套相对低档，不足； 本项目铺位临翠竹北及布心路，加强和更新楼体展示，对销售将起到促进作用； 新的住宅区在片区内给人以较高尚的感觉，有利于提高商业质素； 劣势：。 项目主临车行干道，非步行道，并有栏杆与道路分割，尤其西南有500多平方米几乎悬在翠竹北立交桥及布心路之间，对人流的聚集和吸引形成障碍，是商家大忌； 项目位置和面积规模以及受结构分割明显，不利于商业气氛连接，难以规划铺位，限制经营范围。 项目北面与太白路相