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鹿鸣园商铺定位与销售策划报告
谨呈:华源实业(集团)股份有限公司
鹿鸣园商铺定位与销售策划报告
世联地产顾问(深圳)有限公司
二OOO年10月22日
一、调查说明
本次调查的商业物业,北至文锦北路布吉关,南至翠竹路,西至太白路与文锦北路交叉路口,东至太白路东与东湖路交叉口以西,具体调查区
A B C D E F G 长富花园 松泉公寓 彩世界 松泉山庄 太阳新城 中华花园 七彩时光
H I J K L M 飞华达园 新港鸿花园 景逸大厦
二、区域商业状况调查及分析
(一)片区商业状况:
表一
区域 范围 形式 业态 空置率 片区1
太白路以东, 花园裙楼首层临街铺 首层餐饮、杂货、维修美容、药店、普通小超市、等生活配套,
0 片区2
太白路西至文锦北路 大厦裙楼(未发售),花园首层临街铺。 汽车美容和维修、五金、餐饮、超市、杂货、及其他 0 片区3
翠竹路(万佳百货以北) 商住裙楼(未发售),住宅临街铺,低档街铺。商业档次由南至北渐低。 美容、银行、茶庄、餐饮装饰建材,五金、汽配修理、杂货等。 中低档街铺空置率为0/大厦裙楼空置率约30%/
翠竹北路口太白路东商业街
总结分析:
区域商业氛围:
多个中小型住宅区集中于此区域,商业分布零星、不发达;商业以住宅群落为中心,中档、低档混杂。
相对而言,区域内的新住宅区,裙楼配套商业较多,但尚未成型,对区域的商业带动不大。
区域商业业态:
经营中的普遍为临街小铺,档次较低,住宅裙楼基本无空置。分割单位面积30-300平方米不等。主要业态有汽配维修、五金、杂货、美容、中低餐饮、药店、
基本以生活配套商业、服务为主,而不断开发的住宅小区需要高层次的家居装饰及生活配套补充。
区域商业评价:商业档次普遍较低,以满足区内生活服务配套为主,总体商业面积不大,随着新住宅区的开发和建立,片区内有待补充较高档次的生活配套和商业服务。
太白路西中华花园临街铺商业档次低 项目与太白路连接处环境质素差
彩世界周边临街铺商业业态(二)区域商业租售状况:
表二:
序号 项目名称 面积(m2) 地段位置 租金(元/ m2 ) 售价(元) 租售情况 业态 1 新港鸿花园 8000 翠竹路 50-200(周边) 尚未定价 整租为主 酒楼/超市 2 七彩时光 4500 分
50-80 布吉农产品市场对面 38000前
28000后 分期五年 楼花/拟大型商场等 3 中华花园 太白路与文锦路交界处(太阳新城旁边) 70-100 现楼出租 空置率为0 五金/
汽车配件/
杂货等 4 松泉山庄 太白路与翠竹路交界的西北位 125 现楼出租 空置率为0 超市/发廊/茶楼 5 太阳新城 600 太白路 预20000尚未具体定价 未售拟整体发售和出租 楼花待定 6 彩世界 10000 东湖路和太白路交汇处 100 24000-34000 整租华润 楼花/拟整租华润超市 7 旭飞华达园 43000 翠竹路 尚未定价 未售 楼花/拟好又多进场 8 长富花园 40-80 太白路与翠竹路交叉东南 120-150 现楼出租 空置率为0 中低餐饮/药店/
9 景逸大厦 40-400 翠竹路 160/一层 现楼出租 空置率为50% 商务/餐饮 总结分析:
整个区域内临街铺位租金在50-200元/M2月,主要价格段集中¥70—125元/M2月之间,分布于主要步行干道两侧以及住宅、车站活动集中地段,而车行干道则明显不景气。
租金在150元/平方米/月以上的主要在翠竹路上泰宁路以南商业较集中和成熟地段,旭飞华达园及新港鸿花园主要考虑整租大型商场、超市和酒楼,销售价格难以实现。万佳对面的景逸大厦首层商铺租金仅为160元/平方米/月。
太白路上,中低档临街铺位供需基本持平,较少空铺转让招租。
大型住宅区及大厦裙楼有空置严重现象,新建中的住宅区和大厦裙楼亦多为整租,表明居高不下的商业裙楼价格不为买家所接受,同时反映较高档次的商业在此区域的市场需求并不旺盛。过高的价格导致空置及价值难以实现。如新港鸿花园。
三、 项目分析
优势:
处于翠竹北较大型住宅区内,区内人口素质较高,商业配套相对低档,不足;
本项目铺位临翠竹北及布心路,加强和更新楼体展示,对销售将起到促进作用;
新的住宅区在片区内给人以较高尚的感觉,有利于提高商业质素;
劣势:。
项目主临车行干道,非步行道,并有栏杆与道路分割,尤其西南有500多平方米几乎悬在翠竹北立交桥及布心路之间,对人流的聚集和吸引形成障碍,是商家大忌;
项目位置和面积规模以及受结构分割明显,不利于商业气氛连接,难以规划铺位,限制经营范围。
项目北面与太白路相
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