鹿鸣二期概念性规划方案评价及建议2.docVIP

鹿鸣二期概念性规划方案评价与建议 致 : 山东万泰置业有限公司: 深圳 德思勤置业 收 件 人: ?潘部长 发 件 人: 伍值生 抄 送： 姜总、高部长、武部长 发送日期：2007年7月5日 电 话: 电 话: 0755传 真: 0535 6936611 传 真: 0755主 题: 关于万泰“鹿鸣”二期项目概念性方案评价及建议 页 数: 1 / 2 潘部长： 你好，在上次筑博初步概念性设计方案理解基础上，针对此次贵司“鹿鸣”小区二期项目筑博概念性规划方案，我方进行了认真的理解及分析，现就我司对此方案的理解进行评价及提供部分建议。 一、评价原则 利于开发和管理： 所设计方案需利于项目的分期开发和日后的管理； 地块价值最大化： 充分利用地形地貌及景观资源，最大程度发挥本项目地块价值； 符合项目定位： 设计方案须符合项目定位，使设计出来的产品满足市场需求，被市场认可和接受； 服务项目销售： 从销售的角度进行研判，使设计方案符合营销规律，服务项目销售。 二、评价结论 建筑空间组合方式——整体效果 此方案推翻了原有的大落差坡地、台地规划构想，未利用到原有的地形优势，方案创新方面减弱不少。且大面积的挖方填土加大了工程量及建工成本。 户型对环境景观的利用 此方案的户型设计对环境景观利用较好，山景、海景及社区景观都作了充分的考虑。 住宅朝向、通风、日照 方案中住宅的朝向，由于顾及到景观方面的利用及基于对容积率的考虑，舍弃了最佳的南北朝向。(部分户型朝向需调整) 户型 户型均好性较强、但户型部分细节依然需要做调整。(将在后面建议部分详细叙述) 道路交通组织 在道路交通方面此方案未完全做到了人车分流， 应再做进一步的研究，争取达到真正的人车分流，以提高社区的品质感。 景观 由于此方案中舍弃了高差较大的坡地及台地的规划思路，故降低了西南地块住宅的景观价值，以及整个社区的景观性。楼王的价值也随之速减。 但内部景观节点、组团绿地、中央景观布局还是较为恰当。 分期开发 本方案已经考虑了发展商开发次序的要求，规划方案中的景观配置也适合项目将来销售的要求。有利于展示形象、促进销售。 物业定位方面 我们认为此方案总体上符合项目前期策划关于物业的市场定位。但仍然有一些地方需要进行调整,如户型配比等。 商业、会所配套 目前商业及会所摆放位置从未来经营及管理角度考虑为较佳摆放位置。 与定位符合性 我们认为此方案总体上符合项目前期策划关于物业的市场定位。但仍然有一些地方需要进行调整，重点在于户型的配比。 三、建议 总体户型配比尽量符合原前期策划报告的市场定位 目前筑博规划方案中户型比例: 户型 面积 户型 总套数 总面积 面积所点比例 A 176㎡ 四房 220 38720㎡ 29% B 148㎡ 三房 220 32560㎡ 24.% C 183㎡ 四房+工人房 36 6588㎡ 4.3% D 177㎡ 四房 36 6372㎡ 4.7% E 179㎡ 四房+工人房 132 23628㎡ 17.% F 183㎡ 四房+工人房 140 25620㎡ 19.9% 总数 784 133488㎡ 100% 按房型划分： 三房 148㎡ 占24.4； 四房 176㎡左右 占33.7%； 四房+工人房 180㎡-183㎡ 占41.82% 可以看到与我们前期市场得出的户型定位有很大的差距，需尽量调整。 同时，按现方案计算的住宅面积总量（133488㎡）也与规划总指标中面积总量较有差距。 在总体布局中应考虑分期中户型的配置关系 分期开发一、二期的客户选择户型应丰富，当前分期开发划分从销售角度虽然较恰当，但面积配置依然存在较大的的问题。 当前一期，户型基本上以三房和四房为主。比例与我方建议差距很大。认为需要从整体布局时就应考虑。 在总体布局中对于东上海赋海景视线影响的建议 目前，东上海赋建造之后对本项目的影响未现场见到，但总体而言，如果此项目对我方项目海景视线产生遮挡，则应该主要为东北向海景,总体认为影响不会太大，但为适应此变化，我方建议，可以适当调整东北角原大户型为主的布置，降低面积，同时在布置方面也做些调整。 争取做到真正意义上的人车分流，以提高社区品质感 我们认为原前期策划报告——物业发展建议中大落差坡地、台地规划构想还是有利有本项目对于海景资源的充分利用，以坡地的思想来做此项目 对当前六种户型简要评述——