龙城国际二期营销执行报告.docVIP

价值营销 领舞龙城 岗宏*龙城国际2期 住宅营销执行报告 深圳中原物业顾问有限公司 龙城国际2期项目组 2007年5月 前 言 在岗宏集团的全力配合和深圳中原项目组的努力下，龙城国际1期住宅在2006年11月实现100%销售的好成绩，龙城国际1期高速、高价的销售成绩在龙城中心城市场树立的良好的标杆形象，龙城国际1期所倡导的国际生活观念也深入人心； 2007年岗宏集团打造的龙城国际收关之作——2期即将于年底推出，面对全新的市场环境、激烈的竞争条件、共享的客户资源、在项目自身存在一定劣势的情况下，2期营销如何突破成为本报告要解决的核心问题。深圳中原将从市场及产品现状的实际出发给与针对性的解决办法，通过对项目的形象价值与客户体验价值的提升来实现项目的价值最大化，我们也期待与岗宏地产的沟通后，集思广益、达成共识，实现龙城国际2期的完美收关。 本报告需解决的核心问题： 市场竞争及项目分析； 项目核心价值提炼； 项目定位及案名； 客户积累及合拼户型对策； 现场管理体系； 销售价格预估； 企业品牌提升； 一、市场竞争及项目分析 核心竞争项目分析：在推出时机、项目形象、产品结构及面积存在较大竞争。 （1）公园大地 楼盘名称 公园大地一期 销售热线 地理位置 龙岗中心城龙翔大道北侧\吉祥路西侧 所处片区 龙岗中心城 基本资料 开发商/投资商 鸿荣源房地产开发有限公司 策划 中原 建筑设计 深圳市建筑设计院\深圳市立方建筑设计顾问有限公司 园林规划 香港贝尔高林 物业管理 鸿荣源物业管理 整合推广 风火广告 占地面积 364645.60㎡（一期6.56万平方米） 装修标准 毛坯 总建筑面积 6071170.80㎡,一期总建筑面积：11.14万平方米。住宅可售建筑面积：7.66万平方米 容积率 1.66 建筑规模与类型 高层,小高层,联体别墅,一期有2房到5房和复式以及HOUSE 总户数 总3776户,其中一期499套 均价 整体12000，平层和错层11000，复式24000，别墅34000 车位/户数 4600:3776=1.2:1 户型比例 户型 面积 户数 比例 销售套数 销售率 二房 78-79 60 12.02% 59 98.33% 三房 111-141 181 36.27% 179 98.90% 四房 139-185 167 33.47% 164 98.20% 五房 197-198 19 3.81% 19 100.00% 复式 256-276 31 6.21% 8 25.81% TWONHOUSE 259-326 41 8.22% 23 56.10% 合 计 499 100.00% 452 90.58% 楼盘主要卖点或产品特色 龙岗中心城最大的社区,依山而建,紧邻余石岭公园,东面靠近龙岗区政府,西近奥体新城。销售中最主要突出北靠龙城公园。 户型设计的特点：（1）规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化；（2） 每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；（3）所有电梯厅均自然采光和通风，可感受室外花园的景观，节能、健康、绿化生态；（4）大户型的大露台和大客厅、大房间等彰显大气。首创奇偶层南北6m高入户花园，附送6m高家庭内花园，保证每户两个以上的露台花园，最大附送面积达到5成，使其居住品质达到平面别墅的居住标准。 楼盘主要缺点 临龙翔大道的楼栋有噪音影响； 由于采用大露台设计，影响了部分户型的部分房间或客厅采光。 与本项目比较 市场影响力大，形象高 规模大，配套全 临龙翔大道和吉祥路，较为槽杂 营销对策 借势其影响力，充分发挥本项目地段优势、环境优势和教育优势，突出本项目规模中等，户型面积积大，客户层次集中度高的优势。 （2）罗马公园三期 楼盘名称 宇宏?公元盛世 地理位置 龙岗中心城南临龙福西路、北依龙湖西路 中心城 基本资料 开发商/投资商 深圳市有限公司 占地面积 总24572.93㎡ 装修标准 毛坯 总建筑面积 总建筑面积66777.45㎡ 住宅55936.74㎡，商业5878.9㎡ 容积率 2.92 建筑规模与类型 5栋18－25层板式高层 均价 待定 车位/户数 464/427=1.09:1 户型比例 户型 面积 总户数 比例 4房2厅2卫 122—134 385 90.17% 4房2厅2卫 115-122 22 5.16% 复式 178-200 20 4.67% 合计 427 100% 楼盘主要卖点或产品特色 中心城地段，周边配套完善，交通方便； 项目周边环境纯粹，安全，舒适，安静 产品：纯中大户型，两