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济南奥体中心土地投资价值分析报告 目录 一、 宏观环境分析 3 (一) 高新区概况 3 (二) 经济发展状况 6 (三) 交通状况 6 (四) 人力资源 7 (五) 区域规划情况 7 二、 高新区住宅市场分析 9 (一) 高新区住宅市场基本特点 9 (二) 区域竞争对手分析 10 (三) 潜在购房者分析 12 三、 项目地块及周边情况分析 17 (一) 项目地块情况 17 (二) 项目地块SWOT分析 18 四、 项目定位 20 (一) 市场定位 20 (二) 价格定位 20 五、 土地价格估算 29 （一）估算依据和范围 29 （二）3—1号地块 30 （三）3-2号地块 36 小结 41 宏观环境分析 高新区概况 ??????????? 高新区位于市区的东部是1991年3月首批经国务院批准建立的国家级开发区之一经过多年的发展，济南高新区已经成长为具有较强创新发展能力和较强发展后劲的开发区，成为济南市对外开放的窗口、发展高新技术产业的重要基地、推定全市经济社会发展的重要载体，实施“东拓”发展战略的主阵地和主战场。建区以来，济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园、出口加工区、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区高新区在电子信息、生物工程、新材料、环保节能、机电一体化、汽车及交通装备、家用电器、纺织服装、医药化工、造纸、建材、食品加工业、灯产业方面已形成相当规模，产业集聚效应初步体现。区内辖56个村，长驻村（居）民约12万人。环境优美，交通便利，基础设施完善。建设了实验学校、幼儿园、居住小区，成立了行政审批服务中心，建立了投资、金融、人才交流、会展、保险、法律、公证等支撑服务体系，实行规范化“一站式”办公。 高新区在出国及项目审批、土地征用、规划建设、劳动人事、财政、税务以及工商行政管理等方面享有市级管理权限和各种优惠扶持政策，吸引了大批大高外企业和项目的入驻。区内现有企业 3000余家，产值过亿元的29家，过5亿元的企业11家，过10亿元的企业8家，高新技术企业多家浪潮集团、齐鲁制药、博士伦福瑞达、齐鲁电机制造、山东华为通信、积成电子、华能气动、胜利生物、元隆生物、天辰集团、华光电子、法因数控、十方圆通、山大科技产业园先后在高新区发展壮大。韩国 LG、SK,日本松下、铃木、NEC，美国德州仪器、百事可乐、美标，德国西门子等18家世界500强企业先后落户高新区。 济南高新区直接从事高新技术产业的有 6万人，硕士博士1500多人，累计承担国家火炬计划项目100多项，省部级火炬计划项目300多项。 附表：区内世界500强企业 Name Rank Name of JV Suzuki 铃木汽车 358 济南轻骑铃木摩托车公司 Panasonic松下电器 26 山东松下影像公司 LG 韩国LG 193 山东浪潮乐金信息公司 Pepsi百事可乐 234 济南百事可乐公司 Siemens西门子 23 济南鲁源电力公司 American Standard美国美标 山东威明汽车产品公司 Emerson艾默生 323 山东爱美声电子公司 China Telecom中国电信 228 中国电信集团山东电信分公司 PetroChina中国石油 83 山东中油洁能燃气公司 Charoen Pokphand Group 博士伦福瑞达公司 正大集团 (卜蜂集团 ) 63 济南康雅薄膜公司 Sinopec中国石化 243 发动机JV 经济发展状况 济南高新区是济南经济的新的增长点，近年来各项主要经济指标均高速增长。区内现有企业 3000余家，产值过亿元的29家，过5亿元的企业11家，过10亿元的企业8家，高新技术企业多家2006年，实现生产总值86.6亿元，规模以上工业企业实现产品销售收入203.1亿元，完成工业增加值74.7亿元，实现利税19.3亿元，完成固定资产投资48.6亿元，实现出口创汇1.9亿美元，实现财政收入13.2亿元。到2007年，实现技工贸总收入1000亿元，工业增加值230亿元，实现利税60亿元，出口创汇4亿美元。高新区距绕城高速公路仅3分钟车程，与济青、济邯、京沪高速公路、104国道融会贯通距济青高速公路入口公里，距济南国际机场18公里，距京沪高速公路18公里，距济南铁路客运总站20公里，距济南铁路东货场12公里，距中国四大港口之一的青岛港仅3小时车程。高新区内交通基础设施完善，公路四通八达。主干道经十路、工业南路、世纪大道穿区而过，西邻济南奥林匹克中心和山东省政务中心，东接章丘龙山文化发源地，南面是葱翠山峦北面距济青高速公路和济南国际机场仅需15分钟车程。高新区内高校 13所，每年普通高校毕业生约11万人，并呈逐年增长势头；