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最近四年安吉多层住宅销售情况 多层住宅市场 类别 2010 2011 2012 2013 ㎡ 套数 套数 ㎡ 套数 套数 ㎡ 套数 套数 ㎡ 套数 套数 占比 占比 占比 占比 多层住宅 90㎡以下 44851.72 782 27.70% 15002.49 285 30.30% 15617.78 198 24.10% 16597.18 210 25.67% 90-144㎡ 228220.3 1866 66.10% 70308.34 619 65.90% 69682.12 590 71.80% 69745.24 574 70.17% 144㎡以上 29282.05 174 6.20% 5874.04 36 3.80% 8235.65 34 4.10% 4850.29 34 4.16% 合计 302354.07 2822 100% 91184.87 940 100% 93535.55 822 100% 91192.71 818 100% * 　在2011年政策调控下，独立式住宅去化量有较大的下降，下降幅度高达52.6%，但在2012年市场需求量又有了小幅回升，说明总体上需求仍然存在，但受政策影响很大。 低密度住宅市场 最近四年安吉低密度住宅销售情况 类别 2010 2011 2012 2013 （亿元） ㎡ 套数 （亿元） ㎡ 套数 （亿元） ㎡ 套数 （亿元） ㎡ 套数 独立式住宅 8.1 105858.03 346 4.3 52503.68 164 6.7 77672.74 239 5.4 60691.5 238 * 安吉商业地产趋势与商品房总体走势一致，虽受宏观调控影响出现较大波动，但近两年需求量相对平稳，保持在600套/年的去化量，潜在购买需求较大。 商业市场 最近四年安吉商业地产销售情况 类别 2010 2011 2012 2013 ㎡ 套数 ㎡ 套数 ㎡ 套数 ㎡ 套数 商业 104809.6 1589 67666.36 578 68608.29 637 46927.53 419 * 销售总量分析 最近三年安吉商品房销售总量分析 2010-2013安吉去化货量 全国县域市场常态去化总套数为1000-2000套，安吉市场高于总体水平； 2010年安吉创造去化高峰，今后几年能否重演取决于宏观政策和安吉与杭州的城市一体化步伐。 房产类别 2010 2011 2012 2013 高层住宅 1084 591 674 1535 多层住宅 2822 940 822 818 独立住宅 346 164 239 238 商业地产 1589 578 637 419 总计 5841 2273 2372 3010 * 商品房供求关系 2013年1-12月安吉商品房供求关系 2013年，安吉市场商品房推盘量大幅增长，新推房源面积与套数均已超2011和2012年的全年推量； 与此同时，成交量未见明显放大，成交比出现大幅下降。 面积供求比：41% 套数供求比：44% * 商品房供求关系 2013年1-12月安吉商品房供求关系 2、3、4、10四个月，当月成交量大于当月推盘量； 其他月份均为供大于求，其中5、11、12月当月供求比均小于30%，三个月新增三千套多库存； 数据显示，安吉市场进入2013年度后，竞争环境发生了重大变化，竞争压力大增。 * 存量统计 2013年1-12月安吉商品房新增库存量 从2013年1-12月成交趋势看，本案在明年推盘时会遇上市场总体存量较大的现实； 如果成交量没有放大，又遇上近三年递铺镇成交土地所释放的商品房新量上市，存量与新量两端挤压，将对理性定价提出考验。 * 安吉商品房房源存量： 安吉商品房存量 截止2013年12月，安吉商品房存量统计 面积(万㎡) 2012年末可售房源 91.6 2013年1-12月新增 49.2 合计可售房源 140.8 面积(万㎡) 合计可售房源 140.8 前三年年均去化 48.4 去化周期 2.9（年） 安吉商品房存量房源去化周期推演： 安吉市场进入供应量总体大于需求量的时代，竞争压力越来越大，但相比杭州的总体存量而言，压力要小很多； 安吉是一个长期由华都等准本土品牌领导的相对闭合的市场，消费者基本未经受过著名品牌房产项目的开发与营销体验，市场增长空间较大； 本案入市如以实现1/4-1/3市场占有率为目标，除要合理设计适合本地化市场的住宅产品之外，还应考虑外地客源导入的产品与配套设计，并进行相应的营销组织。（后续报告将展开产品微观研究） * 总结 本阶段报告主要结论 注：以本案目标市场占有率25%预测。 * 3.杭州市房地产市场情况分析 近一年杭州城市商品房供应和成交情况、销售速度和去化周期以及销供比和成交户型情况分析。 * * 2013年3月-2014年