如何做好房地产产品设计.PDFVIP

如何做好房地产产品设计 严海明 一、房地产开发的三大核心要素及“3+1”整合模式 房地产开发最根本的商业逻辑是“低进高出”，即“以高于盖房子的成本卖房 子”，因此最本质的商业模式是“盖好房子→品牌建立与发展→溢价→可持续发 展”。房地产开发的三大核心要素为资本、技术和资源，技术的核心是“建筑学”。 房地产开发商的本质是整合者。 二、产品设计与价值链整合的系统盈利模式 从产品设计与开发的角度而言，房地产开发的本源逻辑就是“建筑学+房地 产行业”。万科、绿城、龙湖、朗诗等在市场竞争中取胜的优秀楼盘都是以“优秀 产品“为核心竞争力的，其中以人文艺术取胜的有万科、绿城、龙湖等，而朗诗 则在工程技术上具有领先优势。 如何做好房地产产品设计？1.通过运用马斯洛需求层次原理，满足不同层次 需求； 2.通过分析经济发展，人口构成，满足顾客消费需求；3.通过解读气候 条件，生活习惯，满足属地居住需求；4.通过提升整体形象，部品细节，满足顾 客心理需求，做好产品设计。 三、房地产开发的创新模式 创新源于对事物本质的终极思考，其根本思路是发现尚未满足的需求，解决 不合理的现状。房地产行业本质的物质存在是人和建筑，因此创新点根源于对人 的研究、建筑的研究，以及对人和建筑之间关系的研究。建筑与生命体的区别在 于能量交换方式和信息交换方式的不同，能量交换方式的创新催生了绿色建筑概 念，信息交换方式的革新则带来了智慧建筑的热潮。 整体而言，房地产开发的创新可以从产品、营销、运营、开发、管理几个维 度进行思考。 1. 产品模式创新。产品创新主要有深化设计和整合设计两大方向。其中， 深化设计可在地下车库的优化、厨房卫生间的优化、家居一体化、材料创新等方 面进行；整合设计可结合绿色建筑、智慧建筑、工业设计等理念探索创新方法。 2. 营销模式创新。电商的快速发展，购房者、开发商和网络媒体的一致推 崇，为营销模式创新打造了一个良好的社会环境和发展平台。购房者可以直接从 平台上快捷获取房产信息，方便进行商品对比，且能获得比案场优惠很多的价格； 开发商方面，电子商务平台线上线下资源互补，客户资源大幅增加，去化库存能 力增强；而网媒方面，一是能够扩充受众群体，增加流量，而是直接获取佣金的 方式避免了单一广告收入带来的风险，提升了企业竞争力。众筹模式是另一种重 要的创新模式，在放低长项目诞生之前，提前锁定客户，通过众筹的平台或模式， 提前去化项目产品，提高开发商资金周转，并降低开发成本。 3.运营模式创新。针对社区开展的类似电子商务行为，说的更简单一点就是 利用互联网的行为给社区居民提供便利服务，将社区内业主以互联网的形式由点、 线、面的方式聚集起来，逐步形成圈层。运营创新具体可分为建筑智能和经营智 能两大模块，建筑智能的创新方向有建筑设备、安全防范、通信网络等，经营智 能的创新方向有推广营销、租户管理、物业管理等。 4.开发模式创新。 5.管理模式创新。BIM 技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具， 通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、设计、建造、运行和维护 的全生命周期过程中进行共享和传递，使对各种建筑信息作出正确理解和高效应 对，为各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和建设项 目完美实现方面发挥重要作用。BIM 不仅是建模工具，更是管理思想的革新，是 加入时间轴和成本轴的5D 设计工具。