国内大盘发展研究..ppt

确定大规模项目研究边界的思路——以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件 对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80% 对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64% 对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年 统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右 通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项 1.大盘分类 通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个——非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性 从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准； 大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性 ； 四个大类可以根据特征继续细分; 结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项目档次作为子维度 以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点 将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体的非住宅物业主要发挥如下的功能 研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高 对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能特征有较大差别 各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目 分析典型案例，总结出开发模式的主要特点 通过非住宅物业功能、企业能力、项目档次三个维度的筛选，我们挑选出下列典型案例 北京星河湾项目简介 北京星河湾是宏宇集团在京倾心打造的第一个房地产项目。 项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离 CBD 商圈不到10 分钟车程。 北京星河湾定位于高档住宅区，用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米 项目北临得天独厚的 1600 亩森林公园，东傍 2000 亩的绿化隔离带。 作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。 北京星河湾从2002年开始启动，项目经历了7年的开发期，总成本投入超过50亿 北京星河湾从2005年7月一期开盘以来，不到5年时间，价格由最初的1.5万元/平米飙涨至5.3万元/平米，总销售金额超过100亿 星河湾的非住宅物业建筑面积控制在总建筑面积的10％左右，主要针对本项目业主建设内部配套，配套成本约1万/平米 星河湾酒店持有经营，引入专业酒店管理公司管理，学校则采用联合办学形式 走精品模式的星河湾，项目开发周期6-8年，前期进行环境改造和配套设施，后期开发物业，可实现IRR约为31% 星河湾的规模复合增长率为76.4%，返利系数为0.28 深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市综合体 华润进入城市： 北京 上海 深圳 成都 武汉 合肥 宁波 长沙 苏州 厦门 天津 … 深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅 项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％ 深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价 根据合同及相关公开资料，可以计算出华润综合体的非住宅物业当前几年的年利润，再选择合理的租金增长率及折现率水平，可以预估出未来值及折现值 华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点 深圳华润综合体项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设，项目的投资回收期约10年，实现税后IRR10％，销售利润率约为32.3％ 市盈率取20倍时,华润综合体在不考虑资产增值时的复合增长率为36.9%，考虑资产增值时的复合增长率为45.5%，返利系数为0.23 华润在深圳成功树立项目标杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正，提高综合体的盈利能力和回现能力 碧桂园利用全产业链模式进行快速开发，并销售回现，在结合资本市场的融资能力下，迅速实现了规模扩张 利润主要来源于项目开发后期产生的销售收入，以及未来的营运收入，在融资条件下，后置的利润导致了项目较低的复合增长率 奥林匹克花园品牌系列不是以绝对控股为主，而是以合作方式发展，具体的品牌扩展模式有下面几种： 上海奥林匹克花园体育场馆等配套的后期运营以持有为主，专门成立运营公司，并引入知名的国际运动集团，实现