地级市城市商业综和县城合体的开发与运营规律..ppt

县城综合体风险控制策略 第一 选址要尽量选择城区有２０万人口的大县．优先选择核心商圈商业街区的端点布局综合体项目。第二 要有一流的策划和设计以及招商运营团队，策划和设计以及招商准备时间要一年左右。第三项目开发自有资金要达到５０％，１５万平方米左右县城商业与文化综合体费用预算要达到策和设计５００万元，招商宣传和代理费用200万元左右,品牌代理和流动资金２０００万元左右。 新一代县城商业与文化综合体三个地方要超越万达模式： 第一 主题文化与建筑设计结合，形成文化体验和休闲娱乐目的地。 第二 产品质量和精细化程度要好，注重节能设计，建筑能耗要低于万达综合体 第三 注重经营管理，对外街区要统一租赁经营。避免外街区死掉，因此，拿出流动资金做经营管理非常必要。 县级城市的综合体案例 南通如东县城最核心地段综合体建设 商业规划与城市规划以及建筑设计的结合 商业规划与建筑规划结合 ，商业视觉形象和装修设计结合 四、地级市城市设计与商业综合体的建筑策划 结合城市区位特征、发展现状及发展规划，从城市未来的可持续发展方面出发，打造三大核心概念区：北部以松雅湖为中心的游憩商业区（RBD）、中部以旧城区相关产业功能为载体的中央休闲娱乐区（CRD）、南部即是经开区中央商务区（CBD），使各区域之间形成优势互补、错位发展。 CRD（Central Recreation District）即中央休闲娱乐区，是城市中心的人气聚集区，一般以娱乐、餐饮吸引人气，以购物、酒店、商务为补充。 RBD（Recreational Business District）城市游憩商业区，城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，它是以城市商业中心为基础，形成的供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。 长沙县及长沙市东城商业规划 松雅湖商业规划与奥特莱斯业态选址方案 通过比较分析，我们认为前湖文化区具有较大空间，不仅能够满足停车要求，而且适合名品奥特莱斯经营。鉴于奥特莱斯项目已经有长沙市区其他位置在开发，因此，我们需要采取措施控制风险。第一，设置专业奥特莱斯与市区同类项目差异化。 第二，体量要合理把握。第三要把奥特莱斯区域土地性质确定为 商住用地。奥特莱斯商业和公寓酒店等多种功能结合。 “两带三区六街”的空间功能布局： “两带”：金茂路景观绿化带、长永高速盖板休闲景观带。 “三区”：中心商业区、休闲娱乐中心区、生态花园居住区。 “六街”：板仓路商业街、天华路商业街、三一路商业街、金茂路商业街、北斗路商业街、凉塘路商业街。 旧城区域空间构想 11 长沙东城ＣＢＤ空间布局 主要轴线 功能分区 布局思路 一街两区三轴线四中心 长沙东城CBD规划示意图 长沙东城ＣＢＤ城市设计 城市综合体成果 深圳ＮＥＷ ＭＡＬＬ与日本ＵＣＯＭ公司联合设计 关于长海立体商业街区的创新设计 运用洋流理论，我们需要形成循环的街区，让顾客停留更长的时间。我们借鉴银座等一流商业街区思路设计长海立体循环街区 2007年上半年深圳新摩尔商业管理公司完成了泉州城东城市综合体市场调查与商业规划，新摩尔战略合作伙伴—深圳中汇建筑设计事务所完成了综合体初步规划设计，配合甲方完成了土地功能调整，为项目建筑设计奠定了良好基础。 2007年底福建海峡西岸公司（现在转让给中骏置业公司）投标，深圳中汇建筑设计事务所牵头完成了建筑设计方案之一。主要设计思想如下： 1.总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。 泉州城市综合体鸟瞰图 2.在综合体的酒店和体育馆（将来作为会展中心之一）一体化设计，在功能方面考虑五星级酒店与快捷酒店结合，共同为未来的会议展览服务，符合泉州区域经济发展特点，知名品牌多，订货会议多。 酒店及购物中心局部效果图 3.在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成为体验式环境，形成消费目的地，大卖场和百货合理布局。 泉州城市综合体街区效果图 通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到，追求商业综合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证，深圳新摩尔商业管理公司与深圳市中汇建筑设计事务所达到了较高的配合水平，形成了专业工作流程，确保综合建筑策划工作具有较高质量。 县市商业街区的最新构想当地特色古典鉴于与当地文化景观的结合 普通的商业街区各个县城已经都有，如果将传统的建筑特色与具有代表性的当地景观特点结合，与文化小品结合，让人体验当地民俗文化特点，这是商业街区发展的一个重要方向。哈尔滨市区已经建设了室内古典商业街区---关东古巷，如果建设类似的室外街区就比较适合县市项目。 室外商业街区的文化风格选择 通常我们鼓励在县市选择当地文化特色，和海外联系密切的区域，也可以选择古典的巴洛克风格，目前，哈尔滨还保留部分传统的巴洛克风格街区，