收益还原法概述(ppt 58页)-精.pptVIP

第二章 收益还原法 1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格； 2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。 写字楼、住宅(公寓)、 商店、旅馆、餐馆、游乐场等。 第二节 收益还原法的基本公式 一、土地年纯收益不变的公式 1、无限年期： P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率? 公式前提： ①纯收益每年不变且为a； ② r每年不变且大于零； ③土地使用年期无限。 例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5％。试计算该宗土地的收益价格。 [解]?? ??p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)????  2、有限年期： n—使用土地的年限或有土地收益的年限（ 从估价时点算起至未来的年期） 例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万元) 二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式 1、土地使用年期无限: ai-第i年的纯收益 ；t-纯收益有变化的年限 a -不