080904写字楼市场0.ppt

南京写字楼市场竞争环境研究报告 南京CBD目前初步形成了以新街口—大行宫为主，鼓楼－山西路为辅的的CBD格局;奥体中央商务区的规划促进了城市CBD ”双核”的形成 从城中写字楼供销情况看，2007年下半年，城中写字楼去化量突破10万平米，成为近两年写字楼市场表现最为良好的时期，08年上半年，城中写字楼上市量减少，成交量基本保持稳定 2006年，出于对奥体CBD远景规划良好预期，奥体办公物业投资性需求旺盛，2006年以来奥体写字楼去化量达15.6万平米，市场表现不俗 从产品看，城中写字楼面积跨度从40平米至2000平米整层出售不等，以满足不同办公需求；奥体板块60平米以下soho投资产品一度占据市场主角，100-140平米纯办公占据市场次主力供应 从价格来看，2006年至2007年底，城中、奥体板块写字楼均价总体呈稳步增长，2008年1月份以来，城中写字楼成交均价呈下行走势，奥体则基本保持坚挺 新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成熟 寸土寸金的新街口是绝大多数市民所认可的CBD，其区位优势明显，人流、物流、信息流、资金流等都无一不显示出蓬勃的生机。周边高端商务楼云集并日益成熟，随着2005年地铁一号线的开通，地下停车场的建成，交通线路的调整、拆迁工作的顺利完成将为区域内CBD未来发展空间潜力巨大。 在市政府一道重塑大行宫区域的指令下，区域内土地一度整体出让，不少开发企业蜂拥而至、强势汇入，加上区域内明显的区位优势，大行宫片区商务楼市场羽翼日渐丰满。象国际贵都、长安国际大厦、日月大厦、长发科技大厦等都是一下子窜起来的新秀，其实力不可小视，前景乐观。 目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周期 城中在售项目面积分割大多在200平米以下，100平米及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期 新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准，其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档次最高 新街口—大行宫板块未来仍为办公类物业重点供应区域，商办混合型用地供应集中，近两年总建面积达40万平米，预计未来办公上市体量将达24万平米 长发中心 项目概况： 占地：1.7万平米 总建：12万平米 地址：中山东路300号 开发商：长发地产 物业管理：戴德梁行 项目规划： 由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋135M的高层住宅和商业广场组成 。 外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净 。 层高：5米 销售情况 2005年4月开盘，累计推出368套房源，目前已去化341套房源。目前已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少量零散办公用房。 销售均价：23000元/平米 产品特征 项目主力分割面积75.17/90/156/187平米， 部分5.3米挑高，大部分3.3米标准层高，可多套自由组合。标准层面积800平米。 金轮国际广场 项目概况： 占地：1万平米 总建：10万平米 地址：汉中路6号 开发商：南京金轮房地产开发有限公司 项目规划： 建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，集国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园五大特区于一体 。 销售情况 项目7-26层为办公用房，于2006年开盘销售，累计推出468套房源，其中78套房源持有只租不售，目前已去化250套。 销售均价 17000元 /平米 产品特征 项目主力面积为65-175平米，主力110左右，也可2000整层出售，公共部分精装，室内部分毛坯。 城开国际 项目概况： 占地：1万平米 总建：6.8万平米 地址:白下区程阁老巷 开发商：城开建设 项目规划 该项目为商业、写字楼、公寓综合体，1—4层为商业裙楼、大中型商场。A座5—22层为商办综合楼，B座5-33层精装单身公寓。 销售情况 2006.6.25开盘，推出61套办公用房，目前已经去化41套，尚余少量尾房。 销售均价 14000元 /平米 产品特征 项目面积分割区间为400-1200平米，主力面积为400平米。 龙台国际大厦 项目概况： 占地：0.5万平米 总建：3.2万平米 地址:中山东路198号 开发商：龙台房地产 项目规划： 项目层高100米高，地上21层、地下2层、局部3层，是一幢由商业、办公立项的综合楼。其中1—3层裙楼部份是商业区域，4—18层办公部份挑高4