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基于主权债务危机视角的中国房地产融资风险问题研究 　　一、研究背景 　　（一）迪拜主权债务危机 2008年美国爆发的次贷危机对全球经济产生了重大影响，迪拜无疑是其中的一个。次贷危机的发生引起商业银行收缩信贷，从而导致迪拜出现资本大量外流的现象。另一方面，迪拜在国际上投资失败，导致国内房地产资金链发生断裂，从而使得房地产价格迅速大跌，跌幅甚至一度高达50%。以房地产为经济支柱的迪拜，于2009年11月25日对外宣布将要重组债务，并请求债主同意将债务偿还期限延迟6个月。迪拜的这场主权债务危机波及范围遍及全球，股市大幅受挫并引起恐慌。 　　（二）主权债务危机概述 主权债务危机是指一国以自己的主权为担保，在国际借贷领域中大量负债，超过了自身的清偿能力，造成无力还债或必须延期还债的现象。其产生原因主要有： 　　（1）财政赤字水平不适度。若财政赤字水平过高，会导致过旺的投资，形成资产泡沫，其中以股票和房地产为代表，从而增加了经济的不稳定性。 　　（2）金融监管不规范。高速发展的金融市场和不断丰富的金融衍生品要求金融监管做到全面规范和公正有效。只有这样才能有效地预防系统性风险，从而为金融市场的健康发展作保障。 　　（3）流动性过剩。追求单一的经济目标会导致流动性过剩，而流动性过剩引发分配上的不均衡易导致金融危机的发生。这是因为财富的再分配会引起资产的价格产生波动，另外，过快的分配速度还会威胁整个流动性结构，进而致使债务链发生断裂。 　　二、迪拜主权债务危机与房地产泡沫破裂原因分析 　　（一）虚拟经济脱离实体经济 虚拟经济的发展是建立在实体经济基础之上的，但同时对实体经济的发展有着重要的作用。实体经济与虚拟经济相脱离表现为两个方面：实体经济的发展规模和速度低于虚拟经济时，会出现泡沫经济，甚至会发生金融危机；反之，则经济的效率达不到最大化。 　　迪拜在经济发展过程中面临的正是虚拟经济的发展快于实体经济这种情况。迪拜在进行多元化发展的初期，定位过高，经济的赶超心理过重，反而最终没有拉动经济的发展。迪拜的四大支柱产业（物流、海运、不动产和金融投资服务）从根本上来讲都是建立在房地产发展的基础之上的，但是迪拜的房地产价格已经由成本支撑转变为由观念和信心主导。这也就说明了迪拜的经济主体是建立在虚拟经济上，而不是实体经济上。虚拟经济与实体经济之间的脱离为主迪拜主权债务危机的发生埋下了隐患。 　　（二）债务负担过重 迪拜最初是在石油的基础之上发展起来的，后期由于资源匮乏的限制，从而把旅游、物流和金融投资这几个行业当作重点发展的行业，进行实现经济上的转型战略。迪拜政府一心想要把迪拜打造成中东地区金融、旅游和商业的中心，但是其经济能力并不足以支撑这个计划，所以迪拜走上了寻求外界资金支持的道路。迪拜国内的很多建筑都是斥巨资打造的，动辄就是几十亿甚至上百亿。高昂的费用使得迪拜在大举借债的时候，忽略了借债的合理性和偿还性的问题，结果为后面发生的危机埋下了隐患。 　　（三）房地产融资风险预警机制薄弱 综观整个迪拜事件的发展过程，可以总结出迪拜房地产存在着以下几个问题： 　　（1）房地产制度不健全。迪拜在房地产买卖交易上的政策严重地暴露了其房地产制度的不健全。一方面，针对外国人购房，迪拜制定了很多优惠的政策，大大增加了外国人在迪拜购房的数量。另一方面，在迪拜国内推崇“租房不如买房”的理念，以极低的首付资金（占总资金的20%）来吸引国内居民购房，但是，这会导致迪拜房地产总体达到一个很高的投资回报率，同时也埋下了危机的隐患。 　　（2）地产融资风险可控性不足。迪拜不健全的房地产制度直接导致了其很高的短期投资回报率，从而增强了金融机构和社会大众对迪拜地产的投资意愿，于是导致大量的热钱涌入迪拜房地产市场。然而，涌入的大量资金正好解决了没有实体经济支撑的迪拜的资金问题，迪拜得以进一步开发国内房地产，促进房地产业的繁荣。但是，由于迪拜并未对这种融资过程中的风险进行合理的控制，从而导致资金链条断裂，房地产业大幅受挫。 　　由于中国与迪拜在房地产的融资问题上具有一些相同点，如都存在政府干预、金融监管不到位等问题，因此，迪拜主权债务危机的分析对于中国房地产融资风险具有一定的启示作用。 　　三、宏观调控政策层面——迪拜主权债务危机对中国房地产融资风险的启示 　　（一）控制热钱流入房地产市场 热钱的投资对象国主要是新兴经济体，其本质是投机获利。由于迪拜主要是以国家信用作为债务的担保的，所以国际游资对这个只是区域性的金融中心特别钟情。于是，大批量的游资进入迪拜房地产市场，将其房价最大限度地往上炒，当房价达到至高点时便撤出市场，迪拜房地产行业由此陷入重重危机中。 　　近年来，我国采取审慎地态度来对待外资进入房地产市场这一行为，在开发和购楼上都有明文的限制。但是，外