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城市项目容积率分析 　　摘 要：分析了城市规划中因考虑不当造成的社会问题及对土地的建设性破坏指出建筑容积率是控制性详细规划的重要指标并探讨了容积率控制对城市规划的影响以促进城市规划的进一步完善 　　关键词:容积率 城市规划 指标 影响 　　中图分类号： TU984 文献标识码： A 　　正文： 　　目前大型城市项目备受关注,特别是在土地市场遭遇寒流的今天城市综合体以及业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素成为地方政府及开发商追捧的热点。#160; 　　开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面 　　一是业态的合理性 　　 二是产品的可实现性 　　 三是经济的可盈利性#160; 　　#160;基于此容积率分可沿以下思路：#160; 　　#160;定性：土地性质、业态组合 重点研究业态组合的联动性 　　定量：业态的组合比例、建设规模 重点研究容积率 　　#160;容积率是由市场需求、城市规划及项目成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。 　　 一、 关于市场 　　涉及到一个概念的问题,业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。 　　 (一) 技术层面 　　#160;市场定位#160; 　　1、 项目市场是代表城市生活与消费的丰富性与完整性，提升了消费者的生活品质 　　2、 项目的业态与招商成果必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。这里要明确以下问题：#160; 　　a、整合资源以满足消费者的市场需求； 　　b、如何为客商提供最好的商业环境？#160; 　　5 如何持续提升项目的价值 　　6 how to achieve integration of resources to business planning and peripheral industry 　　7 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值 　　The realization of social effect and value city complex in 7 to the greatest degree 　　（二）处理好以下几个关系 　　1、城市与项目的关系——城市特色、文化、城市功能和增强的图像必须与项目本身的特质结合。 　　2、开发时序与市场的关系——城市综合体项目的开发是渐进的，首期的开发对整个项目至关重要。根据产品的市场接受度和价值判断的不同，然后结合企业和项目进行开发。 　　2, the relationship between local and overall -- the development of a city complex project must be gradual should say a period equal to the period beginning is critical to the operation of the whole project. The relationship between local the same and whole also penetrated into every stage of investment, sales, promotion level operations because both to build the projects overall image and highlight the focus and core of local. 　　3, the development of sequential relationship -- depending on the market for product acceptance degree of difficulty and the project of different products of value judgment and then combined with the actual situation of enterprises and projects such as the demand for funds, demolition, land form and so on. 　　个人意见是：先做酒店 　　一般来说，我们打造城市综合体首先开发的业态会是公共商业比较多，大概有以下三个原因： 　　a、商业投资价值最高，可以确认市场价值最大的认可，符合大多数人们的投资心理； 　　(2) the first start the business can put the value of the whole project to a new le