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外埠开发商与本地商品住宅价格波动 　　【摘 要】 文章针对近几年来外埠开发商投资战略向二、三线城市转移这一情况，在分析外埠开发商比较优势的基础上，建立外埠开发商因素影响下的本地商品住宅价格均衡模型，运用西安市2000年至2011年商品住宅市场数据进行实证检验。结论认为，外埠开发商对本地商品住宅价格预期越高，本期房价增加越大；外埠开发商上期投资越大，本期房价增加将减小；外埠开发商对产品的策划投入增加以及其自身的品牌效应会拉动本地商品住宅需求，进而引起本期房价增高。 　　【关键词】 外埠开发商； 商品住宅； 价格波动 　　一、引言 　　随着全国房地产市场的迅速发展，部分房地产开发商，特别是大型开发商开始调整投资战略，商品住宅开发从竞争激烈的一线城市向市场环境相对宽松的二、三线城市转移。西安市作为西北地区区域经济中心，自然成为各大开发商投资战略转移的重点目标城市。自2000年起，已有绿地、万科、金地、保利、中海、珠江等外埠开发商陆续进入西安房地产市场，2006年到2008年间是外埠开发商进入的高峰期，截至2011年底，在西安市进行商品住宅开发的外埠开发商已超过50家。 　　外埠开发商进入本地商品住宅市场，以其品牌、资金、规模、管理等优势迅速提高其市场占有率，在本地市场中显示出压倒性的竞争优势。西安市商品住宅价格在外埠开发商争相进入的这段时间里，亦保持着高速的增长。 　　笔者认为，在经济基本面未发生大的波动的前提下，外埠开发商的进入可能对西安市商品住宅价格的波动起到了重要作用。 　　二、外埠开发商比较优势分析 　　（一）资金优势 　　房地产企业成功与否，很大程度上取决于其筹集资金和利用资金的能力。同时，开发商的资金投入也从多方面影响着房地产市场的运行。2011年下半年开始显现的全国房地产市场调整充分印证了这一点。 　　外埠开发商多年一线城市商品住宅开发的经历，积累大量资本的同时也建立了成熟完善的融资渠道。其可以比较容易地通过银行和资本市场获取开发资金，而本地开发商的融资渠道就相对单一，获取开发资金的难度就大得多。携带大量资金的外埠开发商进入本地市场，势必会对本地商品住宅市场造成影响。 　　（二）市场研究判断能力优势 　　外埠开发商凭借多年的开发经验以及其建立的专业市场研究团队对本地市场进行深入的市场调研和科学分析，充分解读本地市场环境，并对本地商品住宅市场供求空间和价格趋势作出准确的判断，在投资本地市场过程中，及时调整投资策略，以获取最大收益。重要的是，在这一过程中，开发商对商品住宅价格的判断和预期将直接影响其在本地市场的开发行为，进而影响本地商品住宅市场供求状况，最终导致本地商品住宅价格的波动。 　　（三）产品研发及策划优势 　　随着我国房地产市场的快速发展，市场完善度日益提高，并逐步向买方市场转变。开发商只有足够重视置业者的诉求，转变开发理念，加大产品研发的投入，开发出满足购房者需求的高品质产品，才能在市场中立于不败之地。 　　相对于本地市场，外埠开发商从一线城市带来了先进的住宅开发理念，注重通过加大产品研发及策划的投入提升产品品质和用户体验，同时其全新的居住理念也在产品中得以体现。一方面，其产品在本地市场具有较强竞争力；另一方面，高品质、全新居住体验的住宅产品投放市场必定会对本地商品住宅需求产生影响。 　　（四）品牌优势 　　我国房地产市场竞争日益剧烈，市场发展初期的模式已经不适应当前市场现状，房地产开发企业品牌经营的重要性随之凸现。 　　成功的商品住宅品牌可以为本地市场带来多重效用。外埠开发商进入本地市场，为本地市场带来了全国知名品牌的商品住宅产品，满足了本地置业者对品牌住宅的追求。对于置业者，购买知名品牌住宅产品能够使其获得基本效用以外的生活归属感、身份认可感等效用；对于本地市场，区域内的知名商品住宅品牌必定会带动区域及行业经济的发展，引导本地生活理念和方式，提高人民生活品质；对于外埠开发商，其可以依托自身的品牌效应，进行低成本扩张，占领市场，最大限度获取利润。 　　对于外埠开发商因素而言：上期开发投资增加越大，本期住房供给增加越大，本期房价增加越小；下期房价增加越大，本期房价增加越大；外埠开发商进入本地市场，其较高水平的产品策划投入及品牌知名度促使需求增大，引起本期房价增加。 　　四、实证检验 　　（一）数据来源 　　本文使用西安市2000年至2011年房地产市场数据。相关数据来自于《西安统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》以及在市场调研的基础上分析整理得出的数据。为消除通货膨胀影响，我们以2000年为基年，经CPI将模型中所有价值型变量转化为实际变量。因与开发商品牌相关的观测值无法获取，下文对其未作考察。 　　（二）经济计量模型 　　（三）单位根检验 　　为避免伪回归，利用