GM家园定价体系分析及评价.pdfVIP

西北工业大学MBA论文 分析。 因此，对于房地产这类特殊的投资项目，研究开发商的定价体系至关重要。 GM家园项目作为明天房地产开发有限公司在北京市场亮相的第一个商品住宅项 目，上市伊始就以极具竞争力的价格取得了惊人的销售业绩，100万平米的大盘 半年销售逾8成，成为北京市2005年上半年的商品住宅销售冠军楼盘。在竞争 如此激烈的北京房地产市场上，GM家园成功的原因何在，为何会以显著低于市 价的价格开盘，这样做对企业的利润有何影响，其定价体系有何过人之处，对如 今的房地产市场有何值得借鉴之处等等，所有这些都引起了笔者的浓厚兴趣，正 是在此背景下，笔者展开了本文的研究。 1．1．2研究意义 价格是市场的感应器与传导器，它能够最灵敏地反映市场供求的状况和动 向。价格自身又是市场最重要的信息，是不可缺少的市场要素。价格在作为市场 信息感应器发生作用的同时，自身又形成了新的价格信号。新的价格信号通过市 场交易活动和媒介，传导给各个有着切身利益关系的市场主体。关心自身利益的 商品生产者与消费者、经营者，就会接受这些价格信号，作为自己经济行为的决 策依据。例如，消费者在购买商品时，追求的是其使用价值的高效与多功能，同 时也追求价格的低廉，并在商品的功能与价格比较中做出选择。在商品功能一定 的条件下，价格则是消费者购买决策的主要依据。 研究商品住宅定价体系的意义主要体现在： a．为企业发展提供决策依据，有利于提高企业竞争力： b．为人们购房提供指导，有利于增强其行为理性。 1．2研究思路与方法 1．2．1研究思路 对GM家园定价体系的研究，方法和途径很多，本文着眼于通过理论与实践 相结合的方式，从消费者行为分析入手，对该项目定价目标和定价策略的确定合 理与否做出分析和评价，进而分析其定价方法对定价效果的影响。从研究内容来 看，研究思路为提出问题——理论分析——实证研究——模型构建、分析——得 出结论。首先，提出为什么要研究商品住宅定价问题，并从理论上为商品住宅定 西北工业大学MBA论文 价寻求依据；其次，认识GM家园的定价体系；最后，根据模型构建及理论分析 对该项目的定价体系做出动态的分析和评价并得出结论。 1．2．2研究方法 研究方法上，注重采用规范分析与实证研究相结合。规范分析为GM家园定 价体系问题的提出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过翔实的数据对 GM家园的竞争定价模型进行验证，为分析、评价问题提供依据。具体方法有理 论分析法、专家经验法、类比法以及回归分析等。 1．3研究内容与文章结构 论文的研究内容上，本文从消费者行为分析、市场定位、竞争项目分析、定 价目标、策略确定、定价方法选择等来研究GM家园的定价体系和影响因素，并 依照对竞争定价的定量分析与房地产价格指标体系的再造，与GM家园的定价体 系相比较、分析验证，从而做出评价并得出结论。在写作过程中，笔者收集了北 京市房地产市场的相关资料，查阅了大量的参考文献，从而为论文的顺利完成提 供了必要的条件。 文章结构框架图如下： 研究问题的提出及研究意义 上 房地产价格概述以及定价流程 上 GM家囱项目介绍及其定价体系构成 上 GM家园定价体系分析与评价(定性、定量) 上 结论与借鉴 西北工业大学MBA论文 利润是房地产开发、经营企业的投资收益。利润的高低取决于总成本和社会 平均利润率两个因素。即： 利润=总成本}社会平均利润 b．房地产价格的主要构成因素 (1)土地价格 建筑房屋首先要购买土地，所以房地产价格中直接包含着地价因素。房地产 价格中地价所占的比重是一个不确定的变量。它主要取决于土地的地理位置、用 途和使用时间、建筑容积率、建安造价、房屋建筑物的折旧状况等因素。通常， 地价在房产价格中所占的比重，随着地价的上涨和房屋的陈旧而相应的提高，随 着容积率和建安造价的增加而下降。。1 (2)房屋建筑成本 1)基