某城乡一体化开发项目投资谈判方案设计.pdfVIP

2010年4月 项 目管理技术 第8卷第4期 PROJECT MANAGEMENT TECHN0L·OGY 某城乡一体化开发项 目投资谈判方案设计 王盈盈 张翅 王超 亓霞。 王守清 (1清华大学建设管理系，北京 100084； 2 山东建筑大学管理学院，山东 济南 250101) 摘要：以 “城乡一体化”方式建设社会主义新农村 日趋流行，然而企业参与投资将面临许多风险，因此企业与政府 之问的合同谈判是整个项 目过程中最重要的商务活动之一。根据京津冀地区某县城 乡一体化开发的实际需求， 基于利益相关者都满意的原则，为企业(作为投标联合体的牵头人和股东)设计一份与项目所在地政府谈判的方 案，为企业的决策和操作提供谈判 目标、谈判策略等关键因素的参考。 关键词：城乡一体化；新农村建设；特许经营；宅基地换房；谈判方案 0引言 1项 目投资的谈判方案 党的十七届三中全会提出以 “城乡一体化”的 本项 目首先需要该房地产公司参与 “宅基地换 方式进行社会主义新农村建设，走 “以城带乡，以乡 房”的免费安置房建设和土地一级开发 ，以此作为 促城，城乡结合，优势互补，共同发展”的城 乡一体 条件，提高成功获得二级开发中一个具体项 目的可 化道路 ，推进城乡一体化与新农村建设相辅相成、 能性。同时 ，为实现二级开发剩余熟地转让的收益 协同共生。然而 ，当地政府往往面临缺乏资金、效率 最大化 ，在保障收回投资成本的前提下，采取与政 低下等困难，因此有必要与企业共同合作；同时，企 府共享收益的方式来调动政府招商引资的积极性。 业参与投资虽然有获得收益的潜力，但也将面临许 然后与当地企业联合 ，成立 占控制权股份 (如占 多风险；而且 ，项 目需要建立在体现企业社会责任 ， 85％)的项 目公司来专门负责二级开发的具体项 实现农民生活进步等共赢的基础上 。因此 ，城乡一 目，经当地考察和市场分析，拟争取获得页岩砖特 体化项 目的投融资方案需要基于利益相关者都满 许经营项 目。此外，由于安居工程用地满足了村民 意的原则进行设计。 住宿后 ，还有剩余的土地，随着城乡一体化的深入 本文将以某房地产公司在京津冀地区参与城 和二级开发项 目的启动 ，以及当地经济的发展，这 乡一体化项 目为例，经多方案比选，拟采用 “村民安 些土地仍可能有商品房开发的潜力，因此母公司可 置房建设与土地一二级开发捆绑进行”的投资模式 根据实际情况争取获得后续开发的优先权。其具体 并参与当地页岩砖的特许经营项 目，为其设计参与 投融资方案见另文…。 城乡一体化开发项 目投资的谈判方案。该方案特别 因此 ，该项 目有两份协议需要与政府分别谈 是其思路和原则，具有一定普遍性 ，可以适用于其 判，第一份是关于城乡一体化的总体合作协议，由 他地区和类型的开发项 目，为相关企业提供决策参 该房地产公司(母公司)和政府谈判；第二份是关于 考 。 页岩砖项 目的特许权协议 ，由该房地产公司控股的 页岩砖项 目公司 (子公司)和政府谈判。 }基金项 目：国家 自然科学基金资助项 目(70731160634)；Re searchGrantsCounciloftheHongKongSpecialAdm inistra 在下