区分所有建筑物的管理制度分析研究.pdfVIP

内容摘 要 随着我国区分所有建筑物的大量出现，建筑物的管理问题也随之日益 引起人们的关注，频频发生的物业管理纠纷更是成为公众关注的焦点。2007 年3 月，全国人大五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》，8 月国 务院又修订了《物业管理条例》，上述法律法规的出台和实施对规范区分所 有建筑物的管理行为起到了重要的作用。但由于法律法规仍有不够完善的 地方，区分所有建筑物的管理仍有一些问题需要解决。 本文从完善我国区分所有建筑物管理制度的角度出发，通过介绍区分 所有建筑物管理制度的基本内容，进而分析建筑物区分所有权与区分所有 建筑物管理制度之间的关系。同时针对我国区分所有建筑物管理存在的问 题，结合建筑物区分所有权的基本理论进行了分析，最后借鉴国外先进立 法和实践经验，对完善我国区分所有建筑物的管理制度提出了几点建议。 本文结构上分为五部分： 第一部分是前言，介绍了本文研究的背景，明确了区分所有建筑物管 理的不同层次，阐明本文研究的对象是私法意义上的现代区分所有建筑物 管理，以及论文的研究方法等内容。 第二部分是对区分所有建筑物管理制度基本理论的阐述，对建筑物区 分所有权的三项权利进行介绍，分析了建筑物区分所有权与区分所有建筑 物管理制度之间的关系，即建筑物区分所有权构筑了区分所有建筑物管理 的理论体系和法律基础。同时，在本部分，笔者还介绍了区分所有建筑物 管理制度中管理内容、管理团体、管理方式、管理规约等基本内容，以及 我国法律对区分所有建筑物管理制度相关内容的规定，为分析我国区分所 有建筑物管理的问题提供了理论支持。 第三部分是对我国区分所有建筑物管理存在问题的分析。笔者通过选 取实践中较为突出的问题进行分析，阐述了我国区分所有建筑物管理制度 中需要进一步完善的内容。 首先是对管理团体运作困境的分析。重点分析了我国区分所有建筑物 管理团体中存在召开业主大会难度大、业主委员会成立难度大、业主委员 会运作不够规范等问题； 其次是对管理费分担及缴纳现状的分析。重点分析了我国物业管理服务 费的定价方式和标准，及存在的收费体制不顺、收费难纠纷层出不穷等问 题，并提出解决纠纷的关键是保证物业收费标准和服务质量相称、相一致， 要通过加强监督，努力实现物业收费阳光化、透明化； 最后是对权属不明引发的利益纠纷进行分析。笔者在本部分选择了屋 顶平台、停车位权属不明及共有部分使用收益分配引发的纠纷三个实践中 较为突出的问题以点带面进行分析。 第四部分是对完善我国区分所有建筑物管理制度的建议，通过前文的 分析，笔者结合实际提出两点完善我国区分所有建筑物管理制度的建议。 一是优化立法模式。笔者通过介绍世界发达国家和地区区分所有建筑 物管理制度的立法情况，分析了民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有 权立法模式的优缺点，对我国现行区分所有建筑物管理制度的立法模式进 行了评价，认为我国目前的立法模式接近于住宅法模式，但 《物权法》架 构难以有效解决区分所有建筑物复杂的内部关系，也不利于建筑物区分所 有权的执行，建议制定一部专门的建筑物区分所有权法将建筑物区分所有 权上的专有关系、共有关系、团体关系三类法律关系及其他相关法律关系 规定在一部法律中，完善区分所有建筑物的管理制度。 二是进一步完善业主委员会，充分发挥其作用。笔者通过介绍我国业 主委员会的地位、作用及其运作存在的问题，提出了业主委员会运作困境 的解决办法，即通过提高业主的维权意识和民主意识，引导业主形成正确 的物业管理消费观念，引导房地产开发商、物业服务企业形成对业主委员 会正确的态度，并通过确立业主委员会的法律地位、加强对业主委员会的 监督、实施业主委员会委员职业化、明确业主委员会的权利义务等方式进 一步完善业主委员会的运作机制。 第五部分是论文的结论。笔者在本部分对本文的研究内容进行了归纳， 得出要妥善解决我国区分所有建筑物管理存在的突出问题，应当采取优化 立法模式、完善业主大会运作等措施，通过完善我国的区分所有建筑物管 理制度，从而引导物业管理行业的健康发展，建设和谐小区。 Abstract A large number of Condominium Building appearing in China, the problem of buildings ma