商品房预售纠纷及解决路径分析研究.pdfVIP

摘 要 商品房预售起源于我国，是以不动产的房屋作为交易标的物的民事行为。受 市场机制不成熟、供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，在其繁荣的同 时也产生了众多纷争。这些纠纷按表现形式主要分为因无法交付或迟延交付产生 的标的物交付纠纷，因实物瑕疵或权利瑕疵产生的标的物瑕疵纠纷，以及因市场 行情变动、行使抗辩权或办理贷款问题产生的标的物价款纠纷。这些纠纷产生的 原因复杂，表现形式以群体纠纷为主，且处理难度较大。究其原因主要有四：第 一，商品房预售制度涉及多重复杂的法律关系，其交易标的难以预见甚至不可预 见，且合同履行周期过长增加变数，这些特点都决定了商品房预售制度本身就较 易产生纠纷；第二，涉及商品房预售法律法规不健全，各地有关条例过于简单且 时有矛盾，关键的商品房预售登记制度反映出的仅为行政管理职能，而不具备对 抗第三人的民法效力和不动产预告登记的实际意义；第三，交易习惯的认识不统 一，对善意第三人的认识不统一，对房地产开发商开具收据的性质认定不统一等 都体现出预售纠纷的解决缺乏统一标准；第四，开发商和购房人占有的资源和信 息严重不对称，导致合同双方在交易中强弱势明显，权利义务不对等。 综合我国商品房预售纠纷产生的原因以及表现出的特点，需经多条路径全方 位入手解决纠纷：第一，以完善商品房预售登记制度为起点，通过全面统一裁判 标准及规范运用交易习惯完善商品房预售及相关制度的立法；第二，采取行政监 管的方式，设立专门的监管机构，规范商品房预售市场；第三，建立健全相应的 惩处机制，明确房地产开发企业违法行为的赔偿责任；第四，依托律师代理购房、 引入保险机制、完善维权机制等形式，完善相应的保障制度和体系。 关键词：商品房预售；．预售登记；预售纠纷 Abstract estate in onreal China，based Presaleofcommercialhousingoriginated forcivil ecttotheimmature matter conduct．subj of asa ect transactions subj housing the demand capltal normal and relationship，and the supply marketmechanism，and also its will brmg othersuch prosperity,it market and factors，while imperfections into bediVided can