物业管理问题分析研究.pdfVIP

目 录 中文摘要……．…．…．．……．．……………．…．．……．…．…．1 英文摘要．．．…………．………．．………一．………．………．．2 前言……．．……．…．．．．．…．．……．…．．……．．…．．………．．4 一、研究动机与目的…．．…………………………………．．4 二、研究方法、范围与架构……．………………………．…．．5 第一章业主管理权……………………………………………7 第一节绪论……………．．．．．…．……………………．．7 第二节业主管理权的客体………………………………．．8 第三节共有部分的权利性质……………………………．．10 第四节成员权概念辨析…………………………………15 第二章团体法规则…………………………………………．．2l 第一节绪论…………………………………………．2l 第二节德、日区分所有制度之团体法规则介绍………………．22 第三节我国引入团体法规则的思考………………………．．27 第三章物业服务企业管理权…．……．…………………………．30 第一节绪论…………………………．．……………．．30 第二节物业服务企业的双重身份…………………………．32 第三节物业服务企业管理权的权源辨析……………………．35 第四章我国现行物业管理制度的思考……………．………………38 第一节共用关系…．…………………………．………．38 第二节物业服务企业管理权的确立………………………．．40 第三节国外立法借鉴…………………………………．．42 结语…………………．…………………………………．．44 注释…．…………………………………………………．．45 参考文献．．．…………………．……………………………．48 后记………………………………………………………50 万方数据 中文摘要 我国物业管理制度之构建，因区分所有之权利纠葛，业主自身对其所有之物 业得以行使怎样的管理权利，所有权在什么情况下受到管理权利的约束，物业服 务企业何以享受和行使其管理权利，其权利如何对抗业主之所有权，诸多问题， 学术上讨论不足，立法上释义不明。 《物权法》从立法上确认了业主自身对物业的管理权，但在权利客体的外延 界定上存在模糊性。业主自身的管理权利，在空间上不限于区分所有建筑物的共 有部分，而应及于整个建筑物，而《物权法》仅提及共有部分的管理权。对于共 有部分而言，业主之共有权利性质在学说上存在较大分歧，各国立法及学说为解 决这个问题采纳了不同的路径。本文认同将所有权之共有和使用关系两个层面加 以区别，从这一新的视角把握区分所有权利本身及其内外部关系的观点。 对于我国通说主张的将业主对于共有部分的管理权等同于成员权的观点，存 在理论上的缺陷，成员权并非业主因共有物业而天然取得的实体性权利，业主接 受团体法规范也不是英取得业主身份的原因而是结果。 业主对共有部分的管理，从各国立法例上来看，皆引进了团体法规则，实质 上构成了对业主行使所有权自由的限制。此点不仅与传统共有权理论之管理规则 不符，也有侵犯所有权的危险。为此，德国、日本两国针对具体适用团体法规则 的场合，在立法例上有着详尽的规定，其共同之处在于防止侵害持不同意见的少 数业主行使所有权的自由，并赋予其正当程序之申辩救济权利。而我国立法在采 纳团体法规则上显得粗放和激进，需要反思。 更进一步，可以看到物业服务企业在现实中不仅作为“服务者”也是作为“管 理者”参与到物业管理中的，通说从物业服务企业的管理权之内容着手，将其人 为划分为“物的管理”和“人的管理”两个部分。但是从权利来源来看，物业服 务企业的该等权利应源自业主根据《物权法》第八十一条第一款的授权，源自业 主