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城镇化背景下遗留“小产权房”清理问题研究 　　面对国内巨大的“小产权房”市场和现有量，如何清理历史遗留的“小产权房”不仅涉及大范围的利益格局调整，更为加快建立城乡统一的建设用地市场提供了破题思路。本文旨在综合济南、深圳、郑州、南京、上海等地对于遗留“小产权房”清理方式的探索，提出清理过程中存在的共性问题及对策建议。 　　近年来，由于城镇化进程的加速和高房价的刺激，“小产权房”发展势头十分迅猛。十八届三中全会提出加快建立城乡统一的建设用地市场以来，外界对“小产权房”解禁的议论纷纷，但中央部委却加强了对“小产权房”的清理速度。在热销和非法并存、存量和风险同在的情况下，对遗留“小产权房”的清理研究更具意义。 　　一、遗留“小产权房”清理情况 　　时至今日，国家尚未出台针对遗留“小产权房”具体的处理措施，因此，各地对于遗留“小产权房”的清理工作更具探索性、参考性和借鉴性。通过比较和归纳，笔者总结了各地目前运用最多的两种针对遗留“小产权房”的清理方式。 　　1.打击遗留“小产权房” 　　在各地的实践中，打击的方式可分为两类。一类是对于遗留“小产权房”一刀切的拆除方式，如“济南市2007年宣布依法整治违法违章建筑，提出力争用2年左右的时间，分阶段依法清理已发生的违法违章建筑”。另一类是有针对性的打击，打击的对象主要根据遗留“小产权房”的危害或建筑阶段区分：就危害程度看，列入打击范围的遗留“小产权房”的种类包括侵占耕地的“小产权房”、违反城市规划的“小产权房”以及存在严重质量问题的“小产权房”。如深圳规定对存在严重安全隐患，严重违反城市规划，占用农田、一级水源保护用地及公益事业用地的建筑予以拆除。又如郑州对于违反土地利用总体规划擅自建设的“小产权房”，要“限期拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。”。就建筑阶段来看，主要打击对象为在建和待售的遗留“小产权房”。如从北京市从2012年开始着手清理在建在售“小产权房”，主要措施有“责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋等”。但对于已售出的“小产权房”，国土局并未做出相关处理。 　　2.遗留“小产权房”部分合法化 　　就目前实践来看，合法化的途径主要有三种。 　　第一，通过补缴土地出让金和相关规费，允许“小产权房”办理土地证及产权证。如南京宣布“对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。”。 　　第二，通过改变土地性质，直接赋予“小产权房”合法地位。如深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地转为国有土地，全市农业户口人员全部转型为城市户口居民，从而使遗留“小产权房”一次性确权。 　　第三，通过国家征收或罚没的方式，对不符合条件但己入住的小产权房，依照《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理，即将遗留“小产权房”纳入保障房体系。如北京于2010年11月开始，在昌平区海?落村开展了在集体土地上建公租房的试点工程。为部分遗留“小产权房”转为公租房、廉租房提供了可能性。 　　二、清理遗留“小产权房”中存在的问题 　　尽管清理遗留“小产权房”势在必行，但由于各种主客观原因，清理“小产权房”注定是一条曲折而漫长的道路。笔者根据各地区清理遗留“小产权房”过程中产生的问题及面临的难点，总结出以下共性问题。 　　（一）法律存在模糊空白 　　1.基于“小产权房”界定 　　这种模糊主要表现在两方面，一是类型模糊，二是时间模糊。类型的模糊性在于并没有明确的法律条文定义“小产权房”，各主管部门根据自身的理解对其划定了范围。如国土部定义“小产权房”为“占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。”同时，法律也未说明宅基地建筑物的具体权能。宅基地的使用权的不可流转性和房屋的可流转性往往构成矛盾。时间的模糊性在于“小产权房”存在多久属于“历史”范畴。如南京和深圳分别规定在2003年8月前和1999年3月5日前的“小产权房”为历史遗留问题。然则在此时间标准之后已建成和已入住的“小产权房”该如何处理？“这种由地方政府权力主宰分别认证的模式容易导致先建得利，后建吃亏的不公平现象”。以时间分类的另一缺陷就是容易形成以公权力谋取私权利的权钱寻租腐败。 　　2.基于遗留“小产权房”清理方式 　　目前，针对遗留“小产权房”的清理方式仅存在于一些地方性法规。并且以清理在建、待售的“小产权房”为主。针对已入住的“小产权房”，大多地区采取缄默或中立的态度。这种做法既无助于遗留“小产权房”问题的解决，又使开发商和村集体在短期利益未知风险的诱导下加快“小产权房”的建设速度。 　　（二）缺少平衡利益途