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保持房地产市场健康发展的对策研究 　　摘 要：房地产经过十几年的迅速发展，已经成为地区经济的重要产业之一，对于改善城市居民的居住条件、增加就业、促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要的意义。同时，房地产市场在发展中也暴露出一些问题，如商品房价格上涨较快、房地产开发结构不尽合理、房地产金融风险的存在等。以沈阳为例，针对房地产市场中存在的问题，建议通过房地产市场的宏观调控、房地产税收政策的调整、建立多层次的住房供应体系等对策促进地区房地产市场健康发展。 　　关键词：房地产；市场；健康发展 　　中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0023-02 　　一、落实好国家宏观调控政策，通过限购和限贷等政策减少中心区域市场需求，确保地区房地产市场的平稳运行 　　受沈阳市的地理区位、经济发展水平、城市功能等影响，沈阳市的房地产市场需求一直很旺盛，房地产价格近几年一直上涨较快。沈阳市房产局的数字显示，2010年以来，沈阳市房价持续快速走高。2010年9月份，沈阳市商品住宅合同备案均价出现峰值，达到5 588元/平方米，同比增长27.7%。2011年以来，中央政府对房地产市场调控保持从严态势，“限购令”政策出台，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确保房地产市场平稳、健康、可持续发展。限购政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈阳市商品住宅价格增长速度放缓。但是，进入2012年3月后，沈阳市出台了楼市的微调政策，提高住房公积金的使用率及贷款额度，这极大地刺激了沈阳市刚需人群购房，造成房价小幅度上涨。根据365地产家居网，2012年11月沈阳市全市商品住宅销售均价约为6 648元/平方米，与2012年1月5 878元/平方米相比，增长了770元/平方米。中国指数研究院2013年2月发布2013年1月国内百城新建住宅价格，沈阳市住宅价格7 525元，环比上涨0.17%。对于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地产税收调整等房地产调控的长效机制还没有完全落实的情况下，短期内应当落实好国家的限购和限贷等调控政策，通过行政手段减少房地产市场需求，确保房地产市场的平稳运行。 　　同时，要在“十一五”沈阳市经济区综合实力显著提升的基础上，加快推进沈阳市经济区建设，让新的经济增长点带动房地产业的发展，将居民居住区域引导到正在发展起来的经济开发区，为房地产业发展拓展空间，带动全省经济的均衡快速发展。以沈阳经济区城际连接带（沈阳—抚顺城际连接带、沈阳-本溪城际连接带、沈阳-辽阳-鞍山-营口城际连接带、沈阳-阜新城际连接带、沈阳-铁岭城际连接带）建设为突破口，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，实现新型工业化和城镇化互动发展，解决中心城市房地产过热的问题。 　　二、通过房地产税收政策的调整稳定房地产价格 　　根据资料，在沈阳市购房人群中，刚性需求占40%，改善性需求占40%，投资、投机性购房占20%。要解决刚性需求和改善性需求，除了增加有效供给、抑制投机和投资性需求外，还需要以长远的改革来解决，其中房地产税改革是一个重要方面。我国现行房地产税种中，耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等属于房地产流转环节缴纳的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节缴纳的税收。现行的房产税是1986年制定并实施的、城镇土地使用税是1988年颁布并实施的，当时居民收入较低，个人很少拥有私人住房，所以，这两个税种规定个人所有非营业用房产及自住用房所占土地都予以免税。为了发挥房地产税收调节经济、促进房地产业健康发展的作用，对保有环节的房地产普遍征收房地产税是必要的。因为相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为。房地产税收政策的调整作为一种长效性调节工具，尽管不如限购、限贷等行政手段立竿见影，但开征房产税可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种税负约束。开征房地产税之后，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能够作为供应源逐步的供应到市场中来，提高全社会不动产资源配置的效率，促使用于不动产投资、投机的房子失去过多的投资价值，有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性，促进房地产市场长期健康发展。 　　三、建立多层次的住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接 　　根据2010年第六次全国人口普查汇总数据，2010年，沈阳市家庭户人均住房建筑面积由“五普”时的18.80平方米，提高