分税制下地方政府在房地产市场中的“经济人”行为研究.docVIP

分税制下地方政府在房地产市场中的“经济人”行为研究 　　改革开放以来，随着我国工业化与城市化进程的不断推进， 我国房地产市场得到了迅速的发展与壮大，其社会经济效果也引起了社会各界的关注。房地产市场发展带来了社会经济一系列巨大的变革，在拉动经济增长、促进就业、改善民生等方面作出了积极贡献。但房地产价格的持续过快增长，已经远远超出了广大普通居民的承受能力。国家统计局的数据显示，截至2013年10月，房价上涨依旧是主要城市房地产市场的基本态势。在新建商品住宅方面，70个大中城市中，价格出现环比下降的城市仅有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。价格出现同比上涨的城市继续保持69个，而其中最高的同比价格涨幅由上海创造，达到了21.4%。有研究机构表示，到2013年10月，主要城市新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。高房价所带来的一系列矛盾和问题，也为我国社会稳定和经济发展带来了新的隐患。近年来，随着土地拍卖市场中“地王”的不断产生，土地价格对房地产价格乃至通货膨胀的拉动作用越来越明显，而“地王”背后的土地财政也成为社会各界关注的焦点。目前中央和各级地方政府对房地产市场制定并实施了许多调控政策，然而对房地产市场降温效果并不明显。学者们从住宅供应结构、城市化进程、人民币升值预期和金融制度等多种角度，对房地产价格持续上涨进行了解释。然而，作为房地产市场的参与者和监督者，地方政府在房地产市场中的行为也会直接或间接地影响目前房地产市场的价格。有学者认为，分税制后地方事权与财权不对等所带来的压力，促使地方政府积极推动房地产价格持续快速上涨。也有学者指出我国房地产泡沫的根本原因在于地方政府对房地产领域的行政垄断。本文以我国房地产市场中地方政府的行为为研究对象，在“经济人”假设的基础上对地方政府的行为动机及收益进行分析，以解释地方政府在房地产市场中的行为选择，以期通过理论和实证的研究，为我国房地产市场健康发展提供一种思路。 　　一、分税制下地方政府的压力及在房地产市场中的“经济人”行为动机与收益 　　1、分税制下地方政府财政收入与地方经济发展、改善民生 　　1993年中央政府开始推行分税制改革，将税收划分为国税和地税两个系统，并明确规定中央税、地方税以及中央和地方的共享税，以大幅提高中央财政收入的比重。为了鼓励地方政府支持新税制，中央政府向地方政府承诺进行税收返还和转移支付。经过分税制改革和一系列配套措施，中央财政收入在财政总收入中的比重明显提高，地方财政所占比重明显下降。有研究表明，第一产业随着农业税减免政策的出台，它对财政的贡献率几乎降为零。第二产业的主要税种是中央地方共享的流转税、所得税，大部分收入要上交给中央，第二产业的地方财政贡献率呈递减趋势。第二产业发展越快，对地方财政的贡献率越低，政府层次越低，得到的收入就越少。第三产业的主要税种是属于地方税的营业税和其他地方税（如契税、房产税等），其形成的收入基本上属于地方财政收入，因此，它对地方财政的贡献率最高。在第三产业中，又以房地产业的贡献率最高。但是，分税制改革没有降低地方财政在总支出中的比重，导致地方政府收支缺口不断增加，促使地方政府必须密切关注本地经济利益，在现行体制下想方设法扩大财政收入，以获取拉动经济增长和改善民生的资金。同时，在当前以经济建设为中心的发展思路下，地方政府的政绩与当地GDP挂钩，面对着双重压力的地方政府，必须在预算收入之外，寻找能够弥补地方财政缺口的新收入来源。 　　2、土地垄断供给制度下地方政府的“经济人”行为动机 　　公共选择理论是现代微观经济学的重要分支，其核心内容是公共选择者（官员、政党、政府、选民等）的行为特征。公共选择理论的主要假设是“经济人”假设，即人都是理性的自利主义者，会在约束条件下使自身利益最大化。本文对房地产市场中地方政府行为的分析建立在公共选择理论基础之上。 　　在房地产市场中，作为有独立收益的“经济人”，地方政府会根据自身收益分析选择行为。目前，关于我国地方政府在经济社会发展过程中所扮演的角色，学术界在“地方政府公司化”上已经基本达成共识，即地方政府与企业一样追逐经济利益。分税制后地方政府在寻找更多财源来增加财政可支配收入中，发现高价出让土地和高额的房地产税费收入，能够大幅度弥补财政收支的缺口。 　　目前我国城市土地出让制度有三个显著特征：政府垄断土地供给、招拍挂为主的土地出让方式以及一次性缴纳土地出让金的土地批租制度。这些特征与我国当前地方政府的土地财政和房地产市场需求旺盛的现状结合起来，成为推动土地价格上涨的制度性原因。近年来，由于摊大饼式的“城市化”加速，城市建设用地的需求量日益增加，政府作为城市建设用地的唯一垄断供给者，充分利用垄断优势控制土地供给数量进而控制