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基于期权理论的住房抵押贷款风险概率研究 　　摘要：我国房地产价格走势争议较大，银行业住房抵押贷款违约风险压力也大，这使得对于商业银行住房抵押贷款风险管理的研究逐渐成为学术界和企业界的热点论题。本文选用基于期权理论的KMV模型来验证该模型在商业银行风险管理中的实用性。 　　关键词：商业银行；抵押贷款；风险管理；期权理论 　　一、前言 　　用期权理论的原理来分析住房抵钾货款违约问题，建立贷款违约概率预测模型，为商业银行管理住房抵押贷款违约问题提供了有效的理论支撑。首先确定住房抵押货款的违约条件。当抵钾物的市场价格小于借款人的债务面值时，借款人会选择违约，将违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。在此基础上，提出计算房屋价格与货款余额的方法，以此来建立违约概率预测模型。 　　二、期权理论与贷款违约模型 　　1973年，Black和Scholes研究出著名的Black-Scholes期权定价模型，提供了一种风险管理的方法。后来，Merton又对该模型进行了补充和完善，使其具备更加充实的理论基础。住房抵押贷款从本质上说是建立在住房价格基础上的金融衍生资产，因此可以使用期权定价理论的思想来研究住房抵押贷款。 　　三、住房抵押贷款的违约条件 　　首先运用期权理论来解释借款人在决定是否选择违约时需要考虑的条件，通俗地讲就是借款人违约与否完全取决于住房抵押贷款余额和所抵押住房的市场价格之间的关系。按照以上思路，借款者在t时刻违约，应满足的条件为 　　Ht≤Mt（1） 　　其中，Ht为抵押物在t时点的市场价格，MT为t时刻住房抵押贷款价格，即未偿还的抵押贷款余额。 　　四、预测违约概率模型 　　当抵押物市值低于其抵押贷款余额时，债务人偿债意愿大幅下降，容易选择债务违约。因此，债务的账面价值是引起债务人违约的临界值。设定在t时刻购房者违约概率为P（t），则有 　　P（t）=P（Ht≤Mt）（2） 　　因此，求债务人违约概率的问题就可以转化为研究抵押物（住房）在t时刻的价值和债务的账面价值的问题。 　　（一）抵押物市场价格的确定 　　在期权定价模型中，风险资产价值的动态的、持续的变化通常被假设为服从几何布朗运动过程。假设住房价格Ht服从几何布朗运动 　　■=ηdt+λdz（3） 　　其中，η为预期的房屋价格增长率，λ为预期的房屋价格波动率，z为维纳过程。 　　根据假设，对所有时间t，该风险性资产（住房）的价格分布呈对数正态分布，即 　　Ht=H0exp{[η-■]t+λ■Zt}（4） 　　其中，H0表示抵押物在t=0时的价格。经对数变换，上式变为 　　lnHt=lnH0+（η-0.5λ2）t+λ■Zt（5） 　　（二）参数η和λ的确定 　　确定参数η和λ的值是得到抵押物市场价格的先决条件。参数η和λ的值确定后才能利用期权理论预测违约概率。房价预期增长率η表示抵押物所在房地产市场价格的增减趋势，可以用当地住宅平均价格增长率来代替；房价预期波动率λ反映当地房价的波动幅度，也可以通过以前房价的历史价格来求出平均波动率。 　　（三）债务账面价值的确定 　　个人住房抵押贷款余额随着时间的推移而变化，借款人通常会按照等额本息法每月偿还银行贷款，所以借款人债务账面价值是随着时间递减的。因此，个人住房抵押贷款债务账面价值可以看作是未偿还的贷款余额，也就是用原始的贷款额依次减去各期还款额，即 　　Mt=M0-A×t（6） 　　其中，t为还款期数，为第t期末偿还债务的账面价值，M0为初始贷款本息总额，A为单期还款额。 　　（四）违约概率预测模型 　　通过以上过程能够确定出第t期末相关参数，抵押物（住房）的市场价格为Ht，借款人债务账面价值为Mt，则买房者违约率为 　　P（Ht≤Mt）=P（lnHt≤lnMt）=P[lnH0+（η-0.5λ2）T+λ■Zt≤lnMt]=P[Zt≤-■]=N（-DD）（7） 　　其中，N（X）是一个标准累计正态分布，且 　　DD=■=■（8） 　　其中，H0e■■表示抵押物（住房）在T时刻的期望值，即E[Ht]；Mt表示在违约点对应的借款人债务的账面价值，即t时刻借款人的未偿还贷款余额。分子可以理解为在t时刻住房市值离违约点的距离，分母是经过时间平方根处理后的房价预期波动率。DD可以理解为标准化后的违约距离，即抵押住房市值最终均值与违约临界点之间的距离是标准化后房价预期波动率的倍数。 　　五、预测违约概率模型在商业银行住房 　　抵押贷款中的应用 　　假设某商业银行贷款给一购房者，该贷款人购买了价格为100万元的住房，首付30%，其余70%房款从商业银行贷款，期限为20年。根据2011年各地房价调控目标，很多省份都是跟本地GDP和人均可支配收入的增