探析天津市津南区小城镇集体建设用地集约利用.docVIP

探析天津市津南区小城镇集体建设用地集约利用 　　【摘要】天津市津南区在城市一体化建设和农村土地改革中，特别是对农村集体建设用地集约利用方面取得了明显成效。充分发挥其独有的地理优势与政策优势，大力推进城乡优势互补，不仅缓解了城乡土地矛盾，也带动了农村经济，提高了农村集体建设用地的利用效率。 　　【关键词】小城镇 集体建设用地 农村经济 　　一、基本概况 　　津南区位于天津市东南部，耕地22万亩，人口59万，辖8镇和一个办事处，173个行政村。2006年至今，津南区抓住加快滨海新区开发开放的历史性机遇，实施“东进、西连、南生态、北提升”发展战略，建设成为以先进制造业为主导、循环经济特色鲜明的新型产业区和宜居型海河南岸新城区。津南着力打造了8个新型城镇，启动122个村的整合工作，建设农民还迁楼1324万m2。7个示范镇全部初具规模，并推进经济园区、生活社区、海河教育园区联动发展，形成统筹协调、特色发展的现代化新型城镇体系。 　　二、提高集体建设用地集约利用率的具体措施 　　（一）“三区联动”推进集约利用 　　所谓“三区联动”，即加快示范工业园区、农业产业园区和农民居住社区“三区”联动发展，进一步壮大经济实力，使农民安居乐业有保障。党的十八大报告中明确指出要加大统筹城乡力度，促进城乡共同繁荣，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。按照国家建设城乡一体化的思路，天津市提出坚持以示范小城镇建设为龙头，依据“三区联动”的工作思路，从战略和全局的高度，为天津市津南区小城镇建设以及集体建设用地集约利用指明了方向。 　　津南区通过宅基地的建设，提高农民居住区土地集约利用率。这种新的宅基地换房模式变一家一宅的用地方式为多家一宅的用地方式，大大提高了农村居民点的集约利用率。从2007年至今，津南区农村居民用地面积呈正弦变化，主要原因是农村居民点通过宅基地换房住宅区域不断集中，由于城镇化水平的不断提高，城镇原有大量农村居民用地转化为城镇工业园区、公用事业用地，土地利用率提高。结合城镇化、新农村建设来看，这是今后津南区宅基地发展的必然趋势。 　　“三区联动”建设统一规划建设农村基础设施，按循环经济模式建设示范工业园区和农业产业园区，严格执行土地、能源、水资源综合利用及污染物排放控制要求，发挥产业集聚和生态效应，加快形成资源循环利用的产业链。 　　（二）构建“三位一体”发展模式，增强集体建设用地的可持续性 　　所谓津南区小城镇建设“三位一体”的发展模式，即小城镇建设过程中，根据不同区域土地资源的特点、农村居民点的利用状况和农民的意愿，从经济、社会、生态效益出发，考虑到经济发展的同时，兼顾农民生活水平的提高、集体建设用地集约程度的提高、生态环境改善的新型发展模式。 　　津南区小城镇集体建设用地集约化利用，会为当地区域发展带来良好的经济效益。具体体现在：首先，小城镇建设在示范工业园区发展高新技术产业，采取多项策略促进企业进行技术升级，加大对新产品的研发，提升市场竞争力。企业规模经济效益的实现不仅为小城镇建设带来大量的资金，并且也转移大量农村的富裕劳动力，扩大就业。其次，津南区土地集约化利用是建立在可行性的基础上，充分考虑土地承载力可行性、技术可行性、边际成本可行性。通过提高单位面积土地经济效益、城镇经济发展实力等经济技术指标提升小城镇土地集约化的经济价值。津南区与天津市农科所、天津农学院等高校联合，进行多项农产品深加工，利用小城镇与农村之间的距离和大量的廉价劳动力优势，降低农产品的生产成本，从而实现提高土地的产出效益及较高的附加值。 　　（三）政府与企业的联合运作与开发建设 　　在小城镇建设过程中，津南区政府授权委托土地开发企业，对小城镇建设中的集体建设用地土地利用实施管理、运作与效益评估，盘活效率低下的集体建设用地资源。土地开发企业开发小城镇建设具有以下优势：开发企业拥有一套完整的征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的机制；具有经验丰富、核心竞争力的团队；具有较高的土地开发和小城镇建设、运营、管理能力；具有较强招商和资本运作能力；具有较强政策敏感性和风险防范、控制能力，从而使津南区小城镇建设及土地集约利用得以落实。 　　津南区政府与土地开发企业合作建设小城镇，发挥联合优势提高小城镇集体建设用地利用程度。首先，政府与企业共同研究土地资源的条件，并在介入土地一级开发时发掘有利的市场环境，土地征转、出让遵循价值规律，分析区域潜在的土地升值空间，加快区域经济发展及城镇化进程。其次，政府给予企业更多优惠政策，并在土地、规划、资金和税收等方面给予政策性支持。最后，政府与土地开发企业根据该区域土地利用现状，对其开发潜力、区域开发投资与效益进行分析，形成可研报告，政府解决企业评估中区域建设存在的问题。企业采用市场