物业管理纠纷形成机制的实证分析研究.pdfVIP

中文摘要 摘要：本论文以东屿物业管理有限责任公司为例，结合新制度经济学中的路径依 赖理论和制度变迁理论，通过对物业管理制度变迁背后复杂利益关系的梳理，剖 析物业管理冲突的制度原因和体制根源：一是物业管理制度诞生于计划经济体制 向市场经济体制转轨过程中，对“香港模式市场化改革和计划经济时期房管所 体制的双重依赖使我国的物业管理制度既选择了市场化趋向的改革，物业服务存 在过度市场化问题，物业管理企业利润最大化势必造成与业主利益的对立；市场 化过程中物业公司与政府部门保持了千丝万缕的联系，使物业服务市场存在严重 的市场错位，又存在市场化改革不够的问题：二是物业管理制度的建立是一个强 制性制度变迁的过程，由于政府部门主导了物业管理制度改革的方向，导致了规 模庞大的综合经营的物业公司与原子化状态的业主之间博弈能力失衡，社会组织 缺位、制度陷阱使业主自治组织难以发育和有效发挥作用，业主群体的合法权益 难以得到有效的维护。物权法实施使物业管理行业面临新的挑战，解决物业管理 冲突的根本出路是完善物业服务市场的制度结构：一是创新社区治理机制，建立 物业管理的多元化模式，借鉴国外的先进管理经验，根据物业的性质、功能和业 主的不同要求设计不同的物业管理制度，还可以借助于我们独特的制度资源，发 挥居委会在物业管理中的作用。二是重构物业服务企业的组织方式，对现有物业 公司进行重构，将综合物业公司重组为专业物业公司，使物业服务企业从“全能’’ 管理转变为专业服务；三是健全完善物业管理市场，进一步完善和健全市场发展 机制，全面实施物业管理招投标，彻底切断物业公司与开发商之间的血缘纽带， 确保建管分开，使物业管理招投标公平、透明；四是完善物业管理制度结构，促 进业主自治组织的发育，建议组建业主委员会联合组织，解决业主委员会组建和 运行的困难；五是转变政府职能，切实承担起社会管理和公共服务职责，理顺政 府、协会、企业的关系，明确各自职能和事权范围，推进物业管理中介机构建设， 整合政府资源，转变政府职能，下放政府权力的同时，对目前由物业公司负担的 社会治安、公共卫生等社会管理和公共服务职能，政府部门要责无旁贷地承担过 来，把执法和服务深入进社区。 关键诃：物业管理；业主委员会；社会组织；制度变迁；路径依赖； 分类号：[请输入分类号(1—2)，以分号分隔。】 ABSTRACT Co．asall the thesistakesthe example，syncretizing ABSTRACT：This Dongyu theInstitutional theeomlex and theory,revealing path theory Change dependence sourcesof analizetheinstitutional the reform，to interest management duringproperty theone system conflicts：Onhand，也epropertymanagement propertymanagement tomarket thecDursefrom economy, into plannedeconomy came beingd