期房按揭关于.pdfVIP

摘 要 按揭是英美法系国家的一种担保制度，20世纪80年代自中国香港引入 中国大陆。在移植的过程中，根据自身的需要溶入了中国大陆的特色，从 而使得我国大陆的按揭操作与香港地区以及英美国家的按揭制度都有很大 的差异。如今，‘按揭”这种用明天的钱享受今天的生活的消费方式正在买 车、买房，特别是买房这样的大额交易中被广泛应用，且成为我国商品房 购买付款的最主要方式。 按揭的迅速扩展是因为它具有灵活的适应性，能够适应中国房地产业 中的融资需求，将房地产开发和商品房销售两个不同的环节合二为一。期 房按揭的优越性体卿在：其一，它使得购买力不足的普通百姓拥有住房的 梦想变为现实，促进了商品房的销售和房地产经济的发展；其二，对于银 行来说，期房按揭的应用扩大了银行的业务范围，并避免了银行在商品房 开发和预售两个环节分别向开发商、买受人融资贷款的交叉占用资金形势， 缓解了资金紧张的状况。银行避开了生产和流通环节，直接将款项贷给消 费环节的购房者，这无疑增强了银行资金的安全性；其三，对于开发商而 言，银行将按揭款项一次性划入其账户，不但解决了开发资金不足的问题， 而且还帮助开发商在楼房尚未建成时就提前实现了利润。所以，期房按揭 对推动我国房地产业、金融业的发展和住房改革的深化，对推动我国经济 的快速发展都大有裨益。 但是，我国对预售商品房按揭的立法并不完善，2007年3月通过的《中 华人民共和国物权法》也并未对其作出规定。立法上的缺失和理论上对其 性质的争论使得我国司法实践在适用法律上面临困难。所以，在3望论上xt 期房按揭进行深入的研究，并通过立法对其性质进行明确的界定具有重大 的理论和现实意义。本文正是在这样的背景下，立足于国内外以及我国香 港地区的按揭理论和实践，对我国预售商品房按揭的法律属性进行探讨， 并对适应我国现实情况的立法模式和相关配套制度的完善作出分析。 全文分为四个部分，共约--7i-九千字。 第一部分，按揭的起源、词源以及按揭制度在英国和香港的发展历程 及各自所体现出的特征。英国的按揭原本表现为特定财产权利的转移，在 债务人不能履行债务时，债权人可以取得担保物的所有权，债务人享有通 过履行债务而赎回担保物的权利。。英国1925年财产法颁布后，引进了大 陆法系的登记制度，对按揭权的实现采取了变价主义和清算主义，只有在 担保物不能实现变价时，法院才将担保物判给债权人．所以，现代英国按 揭制度在实际操作上与抵押制度十分相似。 香港的按揭最初与传统英美法中的按揭并无实质差异，随着香港房地 产业的飞速发展，现在香港的按揭制度与传统的英美法已有了相当的差异。 现在香港的按揭在严格意义E说仅指楼花按揭。。 第二部分，中国大陆的按揭。笔者分析了按揭的引入及其在解决中国 的融资需求和房地产经济的发展方面所起的巨大作用。并通过对中国大陆 预售商品房按揭的操作流程及买受人、开发商、银行三方当事人权利义务 的分析，自然得出中国大陆的预售商品房按揭与英美及中国香港的按揭在 是否有权属的转移方面和按揭权的实现方式方面存在的差异。 第三部分，我国按揭的法律属性。我国的现行法规及司法解释往往用 “抵押”一词表述房地产实务中的按揭，没有立法层次较高的法律对现行 的预售商品房按揭的法律属性作统一的规定，理论界也有不动产抵押说、 准抵押说，权利质押说、让与担保说、新型交易说等观点。本文通过将按 揭与上述学说进行比较，在相似性和差异性的分析比较中得出结论：我国 的预售商品房按揭是一种新型的非典型担保。 第四部分，我国期房按揭的制度完善。笔者首先分析了我国在商品房 预售方面立法不够完善、法律调整不充分的立法和司法现状以及司法实践 中不同地区、不同的审判人员对期房按揭性质的认识不统一，导致同一类 型的纠纷在操作上往往有所不同；其次指出，我国应在担保法中规范期房 按揭；最后，本文还就预告登记，按揭保险、抵押物处置、房地产证券化 等相关配套制度的完善作了初步探讨。 关键词：期房按揭担保 贷款 。王闯：(让’，担保法律制度研究》，北京：法律出版社，2000年版，第102页。 o蔡耀忠主编：‘中国房地产法研究》第一卷，北京：法律出版社，2002年版，第306页． 2 rminlarflin80s Inthe