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探讨房地产企业成本费用管理的存在问题 　　摘要：随着城镇化推行的逐渐完成、人工工资及物价水平不断增高，国家调控限购及资本控制、建筑节能发展等背景下，房地产企业开发资金成本、受政策及市场不确定性等风险变大；如何在不断规范及竞争不断加剧中去获得项目最大经济效益，房地产企业就必须形成有效的成本费用控制管理制度。本文就成本费用管理的重要性、遇到的问题，以及解决办法进行了简单讨论。 　　关键词：房地产企业；成本费用管理；问题 　　中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号： 　　引言 　　房地产企业作为国民经济的重要组成部分，其良好发展可带动很多经济链，包括设备及原材料的租赁和采购，人员就业等。房地产企业只有在保证质量的同时，也对房地产开发进行成本费用控制，才能实现通过减少成本支出来获得企业的最大利润。 　　成本费用管理的重要性 　　2008年至今，我国房地产业迅速发展，市场供不应求及利润率高于其他行业，房地产商不断加大开发规模及以最快速度推销出房产到市场，没有重视项目开发成本的控制问题。现随着市场需求降低、竞争加剧及行业不断规范下，如何提高开发成本管理的科学性，如何以最低成本在规定时间内开发能够满足市场需求的房产，是房地产企业关乎生存及发展的重要问题。房地产开发成本控制不单是建设实施阶段成本控制，而应从项目开发的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用有效资源从整体上降低开发成本，进而提高房地产项目的经济效益。 　　二、成本费用管理遇到的问题 　　房地产成本由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费、管理费用、贷款利息、水电费、以及其他费用构成。因国家和行业的宏观调控政策等不易控制，通常企业主要讨论影响工程成本的是建筑安装工程费。 　　目前一些房地产公司工程成本管理工作存在如下问题： 　　成本预算的变动性 　　房地产开发成本涉及领域较广，它不仅涵盖有地皮升值价值，还包括建筑物及附着物的不同质量及建筑要求等。在房地产设计中，各种各样的要求限制着房地产的成本构成，使得成本预算变动性控制难度大。 　　比如土地费用。房地产企业要进行占地兴建房地产在购买地皮时，要进行税务核算，向政府交纳土地增值税等相关税费，并且向原土地使用者、拥有者支付一定的经济补偿。房地产企业征占的农村土地多半属于农村人民，其多数居住在“祖宅”里，不肯轻易地让出自己的房屋。房地产企业需于当地政府进行协商补偿，这又是一项计划外的成本。 　　 比如说建筑安装工程费用。建筑安装周期长，投资大，设计的不完整等会造成工程实际变更，导致原预算外成本增加。另因建筑工程现场的员工安全意识不强、现场管理疏忽等容易发生安全事故，此也会给建筑工程带来一笔不小的计划外支出费用。2、设计及施工阶段存在的问题 　　房地产建筑在很多细节设计上为了追求新颖，在一定程度上留下了安全隐患，并且加大了工程的成本。比如常见的楼板设计问题。楼板是建筑物中的重要承重构件，是板将楼面及屋面的荷载传送到主要承重构件上，是荷载的第一接触点，因此楼板的设计如果出现问题将影响到梁墙柱的结构性能，从而影响建筑物的整体结构性能。有些设计人员直接将隔墙的总荷载附以板的总面积，这是错误的。双向板的有效高度值的取值偏大。常识可知双向板在两个方向都能产生弯矩，由此双向板的抗弯矩钢筋是从横叠放，所以短跨方向的钢筋应该放在下面，长跨方向的钢筋置于短筋的上面，有的设计者计算时取两个方向的有效高度一致进行，使得有效高度偏大，配筋减小，导致构件存在着严重不足，存在着质量隐患，严重时直接出现开缝。这时，工程就要进行返工再加工，这不但加长了工程的工期，还浪费了材料，并且设计时的设计费用也一并浪费了。 　　因此，在设计时要周全的考虑，把质量问题及安全隐患尽可能消除，以免发生返工浪费的现象。整个建筑投资的70%成本已在设计阶段确定，让施工及成本管理人员参加设计阶段，才会更好的完善设计。只有更好的做好限额设计，认真做好施工图审查，施工组织设计及方案审查、严格把控过程质量等措施，才会最大限度的减少变更及额外成本，在保证质量同时获得做大经济效益3、在数据上缺乏对成本费用的管理现在地产公司普遍情况是资金管理水平不高，缺乏计划性。很多建筑企业的会计记账步骤不够完善，材料的入库出库只记流水账不记明细账，导致工程结算盘点的时候帐实对不上。并且对购进或者租来的建筑设备不提折旧或者多提折旧，以此来影响工程造价。很多公司在项目建立时，只有成本测算，而没有资金测算，或者测算很粗糙，没有进行最佳资金周转运算，进购的材料大量的占用资金，导致资金周转率降低，导致数据对于工程无法起到参考作用。并且以前的工程没有系统的数据资料，导致新的工程没有资料可以参考，进行设计时，有些盲目。 　　对于现场的施工领料没有严格的进行管理，没有计算最佳的在场