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破解维修资金使用“五难” 　　维修资金“使用难”是一个全国性的问题。造成维修资金“使用难 ”的主要原因主要包括以下五点：一是双“三分之二”投票“通过难”；二是维修资金监管单一“信任难”；三是维修资金归集不足“分摊难”；四是维修资金收益少“增值难”；五是维修资金公开不够“知情难”。 　　针对 “五难”，全国部分城市采取了多种措施应对，并取得了一些成效，值得学习借鉴。 　　一、双“三分之二”投票“通过难” 　　（一）业主相对分散，组织投票难 　　维修资金使用的双“三分之二”投票要求列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用维修资金。将列支范围内的业主全部集中并组织起来进行投票绝非易事。对此，杭州市和成都市采取的做法较有特色。 　　1.杭州市采取了“打包”表决的方式。《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》指出：实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。 　　采取打包表决的方式从形式上看符合住建部《住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）关于双三分之二的要求；从操作上看化繁为简，一次约定、长期有效，具有较强的可操作性。但可能造成申请主体将维修项目拆大化小、拆多化少的情况，这就要求业委会必须具有高度的责任心和公共意识。 　　2.成都市对此采取的是多样化的投票方式。《成都房屋业主投票表决平台使用规则》中就业主决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项，改建、重建建筑物及其附属设施等16种重大事项进行了规定，利用其平台业主可针对这16种重大问题的决定进行网上或短信投票。 　　成都市通过增加创新的投票途径方便了广大业主，但在操作过程中需要高额的费用及完备的平台进行支撑，并且仍然不能从根本上解决部分业主对公共事务漠不关心的问题。 　　（二）部分业主履权意识差，不投票 　　在维修资金的使用中，不少业主只重视自身利益，而不注重小区的整体利益。当申请使用维修资金的项目与自身关系不大时，某些业主往往不愿投票。还有些业主长期不在小区居住，对投票事宜不能及时履权。 　　对此，杭州市采取了倒双“三分之二”投票的方式，即：规定时限不投票，即按赞成票计。《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》指出，未采用专业化物业管理的物业区域，申请使用物业维修基金可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业维修基金。 　　“倒三分之二”的投票方式，从操作上看，的确可以解决双“三分之二”投票难到位带来的诸多问题。但由于其默认“超过时间不投票仍然算作赞成”这一有争议的前提，因此，从法理上看仍然存在较大瑕疵。 　　（三）情势危急，不允许等待双“三分之二”投票 　　当遇到特殊情况需要紧急动用维修资金时，按常规流程对维修资金使用进行申请上报并组织人员进行投票势必会贻误维修时机，并可能带来严重后果。 　　针对这一问题，部分城市都采取了开辟紧急通道或建立紧急维修预案等多种方式来予以解决。 　　1.武汉市在《武汉市住宅专项维修资金管理办法》中开辟了维修资金紧急使用通道和政府应急代修渠道。即在符合《办法》的规定的紧急情况中，可以不通过“双三分之二”投票，直接申请使用维修资金；在紧急情况发生，但法定的维修资金申请主体缺失、缺位或不作为的情况下，可由区房屋主管部门动用维修资金代替维修资金申请主体使用维修资金进行修理。 　　2.天津市采取的做法是建立应急解危专项资金。即遇到共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况需要动用维修资金时，由业委会或业委会委托物业公司提出申请，市房屋专项维修资金管理机构从由维修资金统一管理产生增值资金所建立的应急解危专项资金中结转的资金拿出一部分专项用于应急维修。 　　天津市建立的应急维修专项资金，能够更有效的应对物业小区出现的各类紧急情况。对维修资金构成中的固定部分与增值部分在使用方式上进行分类，更加规范了维修资金的使用管理。但需要看到的是，天津市在本市的《维修资金管理办法》立法之初，规定了增值收益中的部分资金用于建立应急解危专项资金，并专门出台了《天津市应急解危专项资金管理办法》，有法可依。其他城市在学习这方面的经验时必须考虑到本市政策法规的规定，如果没有较强的法制依据，直接照搬天津的经验，则有可能导致“越位立法、挪用资金”的争议。 　　二、维修资金监管单一“信任难” 　　由于维修工程具有极强