浅谈商业地产项目的财务动态管控.docVIP

浅谈商业地产项目的财务动态管控 　　摘 要：近年来商业地产开发已逐步告别“买到地就能赚钱的黄金时代”，相应的商业地产运营模式也由“粗放型”转向了“精细化管理”。在此市场背景下，财务管控作为项目运营中的重要作用越发凸显。本文阐述了如何从税务、现金流和净利润三个维度对项目运营实施财务动态管控，并提出有效实施财务动态管控的一些建议。 　　关键词：商业地产;项目运营;财务动态管控 　　商业地产项目开发是个多专业配合的综合开发，任何一个动作都会影响项目运营的最终业绩表现。例如售价的调整对项目的税负以及净利润都将产生重大影响，可谓“牵一发而动全身”。然而由于商业地产项目开发周期长，前后开发环节多，项目运营的决策经常遇到“盲人摸象”的困惑，甚至出现增收不增利的现象。 　　财务动态管控可以利用财务数据对项目开发进行全面的分析和跟踪，其目的在于及时评估经营动作对项目目标利润产生的影响，以便第一时间给项目运营的决策者提供参考，抓住项目经营的关键点。 　　一、商业地产开发的财务特点 　　受商业地产市场变化的影响，现阶段商业地产开发的财务特点出现了较为明显的变化，主要有以下几点。 　　1.项目税负重且税负个体差异大。根据李志学等的研究分析，商业地产企业的总体平均税负约为32%，高于钢铁和汽车行业，而且商业地产行业税负的个体差异最大，税负的公平性低。而根据笔者跟踪的项目经验，很多项目的税利比接