对城中村改造核心问题的思考.docVIP

对城中村改造核心问题的思考 摘要：当前，随着地价的攀升和国五条政策的颁布实施，城中村改造经济成本不断提高，新时期城中村改造工作难度越来越大，笔者通过对目前城中村现状存在模式及利益格局的分类总结，试图找到城中村改造最核心问题，提出一些分析思路以供相关人员借鉴参考。 关键词：城中村改造；现状模式；利益格局 Abstract: At present, with the rising land prices and the five policy implementation, cost of economic transformation of villages continue to improve, new period of transformation is more and more urban village, the author classified existence mode and pattern of interests of the villages in city village renovation, trying to find the core problem, put forward some analysis thinking so as to provide reference for relevant personnel. Key words: reconstruction of the village; pattern; the pattern of interests 中图分类号: F292 文献标识码:A 文章编号: 引言 城中村改造工作长期以来一直与城市建设息息相关，关乎着成千上万村民的生活，也牵动着整个社会的心，改造工作过程中村民希望可以将自己的家园改造的更加美好，市民也希望改造之后可以在此置业，开发商则希望可以获得预期的收益，政府也可以将城市环境改善，使市容市貌提升到一个新的台阶。 近期随着北京国五条率先实施，各地国五条紧跟步伐也陆续实施，上行日渐缓慢的房地产行业又被安上了紧箍咒，可以预见的是随着开发商资金链的紧张，城中村改造难度日趋增大，城中村的改造开发又面临一个新的历史时期，政府部门不得不站在新的高度上审视这一问题，城中村的改造难题亟待每一个城市建设参与者们去深思去破解。 1、城中村改造表象及其本质 城中村改造的过程是城市向外扩张的一种表现，也是城市包围农村的一种现象，同时也是农村村民转变为社区居民生活方式转变的一个过程。城中村的发展有其必然性，城市化的过程中城市不断向周边拓展，城市辐射面积愈来愈大，周边村庄必然被纳入城市的版图，深层意义上讲也是因为经济的发展已经上升到一个新的阶段，我国已进入快速城镇化发展时期。 2、城中村现状模式分类 目前城中村有三种模式，第一种为城市化较为纯粹的城中村，这类城中村已改造较为彻底，村民旧村基本不复存在，已成立社区为主导的发展模式，村集体转化为社区居委会来继续管理已转变为居民的原村民。第二种为位于城市次中心位置，村民集体用地悉数不存在，基本被城市建设所征用，但村民旧村用地尚在，同时分布有少量村办企业用地。第三种为城市边缘区城中村用地，村民集体建设用地仍在，旧村住宅用地和耕地存量用地仍然较大，但位于城市主导发展方向上的村庄用地即将被征用。 第一种模式发展初期，由于地价较低及一些其他原因促使城中村改造模式相对简单，村集体在受益转型成村集团后也随着房地产和商业的开发继续受益，在此之后，随着城市建设的推进以及经济的发展，城市土地价格不断攀升，因而城中村的拆迁成本明显提升，第二种模式城中村改造难度不断增加，拆迁城中村居民住宅成本加大，因而会逐渐占用村集体除旧村之外的其他用地并逐渐形成包围城中村居民旧村的现象，第三种模式为村集体用地存量尚足，但由于地价的提升和城市的边缘化效应存量用地仍然未得到充分利用和发展。 3、城中村改造核心问题思考 3.1 核心问题 城中村普遍成为城市低收入群体之所在聚居地，是因为其房租低廉同时离城市中心区较近的必然选择，一些外来务工人员、及低收入群体往往会选择这些地方作为暂时的居住场所，村民在出租房屋的同时也获得了一定的收益可以供给生活，这种方式也可以认为是城中村村民稳定的收入来源和就业方式，村民在这一点上是得到保证的，如果城中村的改造过程中使村民的利益低于目前的状态，同时不能保证村民的就业，那么城中村的改造就不会得到村民的认可。目前很多城中村政策不能保证给村民提供的利益远远大于现在的状况，因而不会得到村民的积极认可，也致使城中村改造推进缓慢，这是城中村改造遇到的核心问题。 城中村运行的过程中涉及城中村村民利益最大，可作为村民、村集体一方的业主却不会自行运作房地产等一些产业，因而需外力开发商的介入，于是出现了村民、开发商、代表村集